BĐS công nghiệp

1. KHÁI NIỆM VỀ BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP

1.1 Bất động sản công nghiệp là gì?

Bất động sản công nghiệp là loại hình bất động sản được đầu tư để xây dựng các khu công nghiệp, nhà xưởng, kho bãi và các văn phòng cho thuê, các khu đô thị, dự án,… Các bất động sản công nghiệp thường có pháp lý trong 50 năm và luôn thu hút các nhà đầu tư.

Bất động sản công nghiệp đang phát triển mạnh tại Việt Nam

1.2. Phân loại, Sự khác nhau giữa các loại

Nhà xưởng

Nhà xưởng được hiểu đơn giản là một khu đất rộng lớn được xây dựng nhằm mục đích trở thành có công xưởng phục vụ cho phát triển kinh tế. So với cửa hàng, nhà xưởng có thể diện tích, quy mô tập trung và diện tích lưu trữ hàng hoà lớn hơn gấp nhiều lần. Vì vậy, đối tượng sở hữu nhà xường thường là các công ty cần mặt bằng trung lớn và các nhà đầu tư chuyên nghiệp.

Khu Công nghiệp

Khu công nghiệp là loại hình bất động sản được sử dụng để xây dựng những khu công nghiệp, các khu sản xuất tập trung lớn. Hạ tầng điện đường trường trạm tại các khu công nghiệp được chú trọng và đồng bộ. Các doanh nghiệp thuê đất trong khu công nghiệp cần phải trả tiền thuê theo diện tích sử dụng. Những diện tích sử dụng chung trong khu công nghiệp sẽ không bị tính phí. Thông thường, các khu công nghiệp có pháp lý khoảng 50 năm, vì vậy, các nhà đầu tư cần chú ý khi lựa chọn để đầu tư dài hạn.

2. TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG

2.1. Tình hình Thị trường (Cung/Cầu và Giá cả, Biểu đồ theo thời gian)

Theo số liệu của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, hiện cả nước có 286 khu công nghiệp (KCN) đang hoạt động với tổng diện tích là 57,3 nghìn hecta (31/5/2021). Diện tích đất đi vào hoạt động gia tăng liên tục trong giai đoạn 2010 - 2020 với tốc độ tăng trung bình 11%/năm.

Nguồn cung tiếp tục mở rộng trong nửa đầu năm 2021 với mức tăng số KCN và diện tích đất so với cùng kỳ 2020 lần lượt đạt 17% và 23%. Cụ thể, nhiều KCN đã được triển khai mở mới tại các tỉnh như Bắc Ninh với 6 dự án, nổi bật là KCN Thuận Thành I; Bắc Giang với 6 dự án, trong đó nổi bật là KCN Quang Châu mở rộng của Tổng Công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC); Hải Phòng với 14 dự án, trong đó các dự án KCN Nam Tràng Cát, Thuỷ Nguyên; Long An với 9 dự án, nổi bật là Nam Tân Tập - KBC; Vũng Tàu với 7 dự án, trong đó nổi bật là KCN Phú Mỹ 3 mở rộng của Tổng Công ty Idico - CTCP (IDC) và KCN Đất Đỏ II của Tổng Công ty Tín Nghĩa - CTCP (TID).

Theo Tổ chức phát triển công nghiệp Liên Hiệp Quốc (UNIDO), so với tương quan trong khu vực Đông Nam Á, Việt Nam ở vị thế dẫn đầu về tổng số khu công nghiệp đang hoạt động với số lượng chiếm 1/3.

Tại báo cáo mới đây, Khối nghiên cứu CTCP Chứng khoán Agribank (Agriseco Research) đánh giá: Việt Nam vẫn là điểm sáng thu hút vốn FDI toàn cầu mặc dù đang chững lại do ảnh hưởng bởi COVID-19. Tại thời điểm ngày 20/8/2021, tổng vốn đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần, mua phần vốn góp của nhà đầu tư nước ngoài đạt 19,12 tỷ USD, gần tương đương cùng kỳ 2020 và giảm khoảng 15% so với cùng kỳ 2019. Đây là con số khả quan trong bối cảnh FDI toàn cầu sụt giảm mạnh. Cụ thể, theo số liệu OECD công bố, năm 2020 FDI toàn cầu giảm 38% xuống mức thấp nhất tính từ năm 2005 và cần ít nhất 7 năm để trở lại mức đỉnh.

Vốn đăng ký mới 8 tháng đầu năm 2021 tiếp tục tăng 16% so với cùng kỳ và số dự án giảm chủ yếu là các dự án quy mô nhỏ. Việt Nam vẫn tiếp tục thu hút vốn từ các quốc gia như Singapore, Nhật và Hàn Quốc.

Trong giai đoạn 2000 - 2020, FDI Việt Nam tăng trung bình 13%/năm, cao hơn nhiều mức tăng khu vực. Năm 2020 cũng là năm đầu tiên Việt Nam lọt Top 20 quốc gia thu hút vốn FDI cao nhất thế giới (theo UNCTAD), nằm trong Top 5 các nước thu hút FDI trong khu vực châu Á trong 6 năm từ 2015 đến nay.

2.2. Quy hoạch và Chính sách Quản lý Phát triển

2.3. Các Dự án, các Chủ đầu tư, các Sàn Giao dịch (Tất cả và Tiêu biểu)

3. KINH NGHIỆM ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN CÔNG NGHIỆP

3.1. Những lợi ích khi đầu tư bất động sản công nghiệp

Dòng vốn FDI kỳ vọng tiếp tục mạnh mẽ trong trung và dài hạn.

Lợi thế về vị trí, nhân công, giá thuê đất, môi trường và các chính sách, Việt Nam trở thành quốc gia thu hút vốn FDI đứng thứ 5 ở châu Á và lọt Top 20 thế giới, đứng đầu về tốc độ tăng trưởng FDI sản xuất tại châu Á.

Cụ thể, với lợi thế nằm trên nhiều tuyến đường hàng hải, hàng không quốc tế, thuận lợi giao thương với thế giới, Việt Nam là trung tâm kết nối của khu vực, vừa là cửa ngõ để thâm nhập các nền kinh tế ở khu vực phía tây Bán đảo Đông Dương.

Nhiều yếu tố ngoại cảnh địa chính trị thuận lợi.

Đây được cho là một lợi thế quan trọng đối với bất động sản khu công nghiệp trong giai đoạn hiện nay. Cuộc chiến tranh thương mại Mỹ - Trung là cú hích quan trọng khiến dòng vốn FDI chảy vào Việt Nam. Trong bối cảnh đó, Việt Nam liên tục ký kết những hiệp định thương mại tự do quan trọng như FTAs, EVFTA, CPTPP, mới đây nhất là việc hợp tác giữa Mỹ và Việt Nam sau chuyến thăm của Phó Tổng thống Mỹ Kamala Harris. "Điều này sẽ giúp thúc đẩy thặng dư thương mại của Việt Nam với các quốc gia. Điển hình, thặng dư thương mại giữa Mỹ và Việt Nam đã tăng mạnh lên 60 tỷ USD - gần gấp đôi so với năm 2018", báo cáo nhấn mạnh.

Hiệp định EVFTA cũng mang lại nhiều lợi thế lớn khi các hàng hóa thế mạnh sẽ được giảm thuế về mức 0% như máy móc, thiết bị điện tử, dệt may, nhựa. Bên cạnh đó, COVID-19 đã đẩy nhanh xu hướng dịch chuyển dòng vốn ra khỏi Trung Quốc, giúp Việt Nam hưởng lợi đáng kể. Dịch bệnh COVID-19 đã khiến chuỗi cung ứng toàn cầu bị gián đoạn khi phụ thuộc nhiều vào các trung tâm sản xuất lớn, nhất là Trung Quốc. Để tránh rủi ro tập trung hóa, nhiều doanh nghiệp FDI chuyển dịch nhà máy từ Trung Quốc sang Việt Nam, điển hình như LG, Foxconn, Pegatron.

Nguồn cung KCN tăng trong dài hạn tại các tỉnh ven trung tâm.

Theo quy hoạch phát triển đất giai đoạn 2021 - 2030, diện tích đất KCN đến năm 2030 sẽ tăng lên 115 nghìn hecta so với năm 2020 với 558 KCN, trong đó ưu tiên mở rộng các KCN đã đạt tỷ lệ lấp đầy trên 60%. Các khu vực sẽ được hưởng lợi theo quy hoạch mở rộng hạ tầng cùng với đất KCN bao gồm: Hải Phòng, Quảng Ninh, Bắc Ninh, Bắc Giang, Thái Nguyên, Quảng Ninh, Đồng Nai, Vũng Tàu, Long An. Theo CBRE, đến năm 2023, diện tích KCN mới đi vào hoạt động khu vực miền Bắc với tốc độ tăng khoảng 7%/năm và phía Nam là 6%/năm. Đó chính là những nền tảng ổn định tạo tiền đề cho sự bứt phá của bất động sản khu công nghiệp trong thời gian tới đây.

3.2. Những rủi ro, khó khăn khi đầu tư bất động sản công nghiệp

Dòng vốn FDI đang chững lại trong ngắn hạn

8 tháng đầu năm 2021, tổng vốn FDI đăng ký và số dự án mới cơ bản không tăng so với cùng kỳ 2020. Điều này chủ yếu do tình hình dịch bệnh ở các KCN trọng điểm phía Nam như Bình Dương, TP. Hồ Chí Minh. Đây được đánh giá có thể là yếu tố bất lợi với Việt Nam, khiến dòng vốn đầu tư bị ảnh hưởng.

Tuy nhiên, Agriseco Research nhận định, đây chỉ là tác động trong ngắn hạn khi Việt Nam đang dần kiểm soát được dịch bệnh tại các khu vực này với tỷ lệ tiêm vaccine cao (TP. Hồ Chí Minh đạt 90%, Bình Dương 60%). Đây là những biện pháp kịp thời giúp hoạt động sản xuất KCN không bị ngưng trệ và ảnh hưởng đến vốn FDI.

Mặc dù tổng vốn FDI đang chững lại, vốn FDI đăng ký cấp mới và thực hiện đã bắt đầu tăng trở lại, lần lượt tăng 16,4% và 2% so với cùng kỳ năm 2020.

Khó khăn về cơ sở hạ tầng, chi phí logistics và thiếu điện vận hành

Có thể nhận thấy, cơ sở hạ tầng, kho bãi, logistics của Việt Nam chưa thực sự phát triển so với các nước trong khu vực và điều này có thể khiến dòng vốn FDI chững lại. Cụ thể, chi phí vận chuyển cao nhất so với các quốc gia khác ở mức 25% sẽ gây khó khăn trong việc cung ứng hàng hóa.

Theo Savills, chỉ các doanh nghiệp nằm gần trục giao thông như Bắc Ninh, Bắc Giang, Long An thì mới có thể giảm thiểu chi phí vận chuyển. Ngoài ra, việc các KCN xảy ra tình trạng thiếu điện để vận hành cũng là một rủi ro khiến các doanh nghiệp khó mở rộng sản xuất. Tuy nhiên, Chính phủ đang nỗ lực đẩy mạnh đầu tư cơ sở hạ tầng và phối hợp với ngành điện để cung ứng điện sẵn tại các KCN.