BĐS nông nghiệp

Không thể phủ nhận nông nghiệp vẫn luôn là một ngành kinh tế chính của Việt Nam hiện nay. Với diện tích đất nông nghiệp dồi dào đang điều kiện không hề nhỏ để bất động sản nông nghiệp chuyển động mạnh mẽ trong thời gian tới. Vậy, các nhà đầu tư cần biết gì về bất động sản nông nghiệp trước khi đầu tư.

Bán BĐS nông nghiệp

  • 2.16 tỷ
  • 515 m2
  • Huyện Đức Trọng, Lâm Đồng

1. KHÁI NIỆM VỀ BẤT ĐỘNG SẢN NÔNG NGHIỆP

1.1. Bất động sản nông nghiệp là gì?

Bất động sản nông nghiệp được hiểu đơn giản là loại hình bất động sản có quy mô lớn được sử dụng để đầu tư và sản xuất nông nghiệp. Các bất động sản nông nghiệp được quản lý bởi nhà nước và giao quyền sử dụng cho các chủ sở hữu.

1.2. Phân loại, Sự khác nhau giữa các loại

Theo Khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013 chia đất nông nghiệp thành 8 loại hình đất khác nhau. Tuy nhiên, khi phân loại theo mục đích sử dụng đất, bất động sản nông nghiệp có thể chia thành 2 loại chính sau đây:

Đất rừng, đồi

Đất rừng, đất đồi được hiểu đơn giản là là đất nông nghiệp được nhà nước giao khoán với mục đích phát triển nông lâm nghiệp. Đất rừng gồm 3 loại là đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng. Trong đó, đất rừng sản xuất là loại đất rừng duy nhất được phép sử dụng, chuyển nhượng và mua bán.

bat-dong-san-cong-nghiepHình ảnh đất nông nghiệp đang được trồng rau

Trang trại

 Trang trại được hiểu đơn giản là loại hình bất động sản có diện tích lớn, được xây dựng phục vụ cho hoạt động sản xuất nông nghiệp và chăn nuôi. Các trang trại này thuộc quyền sở hữu của các cá nhân, tổ chức và mang lại nhiều tiềm năng cho người đầu tư.

2. TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG

2.1. Tình hình Thị trường (Cung/Cầu và Giá cả, Biểu đồ theo thời gian)

Với sự sinh sau đẻ muộn ở Việt Nam, bất động sản nông nghiệp đang được nhà nước đẩy mạnh để hình thành mô hình kinh doanh chuyên nghiệp hơn. Xuất phát điểm là mô hình trang trại, chăn nuôi, trồng trọt, tính đến hiện nay phân khúc này đang mang lại nguồn lợi lớn hơn cho nhà đầu tư thông qua dịch vụ du lịch nghỉ dưỡng.

Hiện thị trường bất động sản nông nghiệp được phân hoá chủ yếu thông qua 3 bộ phận thị trường bao gồm: Thị trường chuyển nhượng đất nông nghiệp, Thị trường đất ở nông thôn và Thị trường đất nông nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng. Nguồn cung và nhu cầu dành cho các thị trường này là khác nhau vì vậy cần có những chính sách quản lý và phát triển riêng biệt.

Trong ba bộ phận thị trường bất động sản nông nghiệp, đất nông nghiệp chuyển đổi mục đích sử dụng được quan tâm mạnh mẽ trong thời gian gần đây. Hàng ngàn dự án được ký chuyển đổi đất từ nông nghiệp sang phi nông nghiệp, đất 1/500 để chia lô làm dự án. Cầu thì ngày càng tăng nhưng cung còn hạn chế do quy định về pháp lý của loại bất động sản này còn khá phức tạp.

 

 

 

2.2. Quy hoạch và Chính sách Quản lý Phát triển

Theo báo cáo thống kê từ  năm 2016 - 2020, tại TP.HCM đã có 26.246 ha đất nông nghiệp đã được chuyển sang đất phi nông nghiệp. Với việc chuyển đổi ồ ạt đất nông nghiệp sang loại hình đất khác có thể dẫn đến mất cân bằng ngành nông nghiệp nước nhà.

Vừa qua, Viện Chính sách và Chiến lược phát triển nông nghiệp nông thôn (IPSARD) tổ chức Hội thảo "Phát triển các thể chế hỗ trợ thúc đẩy thị trường đất nông nghiệp ở Việt Nam". Tại hội nghị, các chuyên gia đã đánh giá chi tiết về tình hình bất động sản nông nghiệp nước nhà cũng như đưa những vướng mắc, tồn đọng trong chính sách quản lý, quy định về pháp luật đất đai hiện nay.

Theo ông Nguyễn Trung Kiên – Trưởng bộ môn nghiên cứu thị trường và ngành hàng - Viện IPSARD - nhận định:

Tại Việt Nam, thị trường đất nông nghiệp mới ở giai đoạn đầu của quá trình phát triển. Hình thức chuyển nhượng, chuyển đổi quyền sử dụng đất trầm lắng, tỷ lệ mảnh đất của hộ nông dân có nguồn gốc từ chuyển nhượng chiếm chưa tới 10%. Hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất ít phổ biến, thiếu bền vững và rủi ro cao.

Cũng theo ông Kiên, việc cần làm ngay tức khách để phát triển thị trường đất đông nghiệp chính là hoàn thiện, cập nhật hệ thống đăng ký đất đai. Đẩy nhanh tiến độ xây dựng hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia tích hợp, thống nhất trên cả nước, tăng cường vai trò của Trung tâm phát triển quỹ đất, cần xây dựng khung pháp lý và hoàn thiện tổ chức bộ máy, cơ chế hoạt động, cơ chế tài chính, đảm bảo để Tổ chức phát triển quỹ đất hỗ trợ giao dịch đất nông nghiệp.

2.3. Các Dự án, các Chủ đầu tư, các Sàn Giao dịch

Một số sàn giao dịch bất động sản nông nghiệp nổi bật

  • CÔNG TY ĐỊA ỐC MINH TRẦN
  • CÔNG TY CP ĐẦU TƯ ASIA LAND
  • CÔNG TY CP BẤT ĐỘNG SẢN LÂM NGHĨA LAND
  • CÔNG TY CP BẤT ĐỘNG SẢN ASIAN HOLDING
  • CÔNG TY ĐỊA ỐC KHẢI HOÀN LAND
  • CÔNG TY TNHH TMDV QUÂN PHÁT LAND
  • CÔNG TY CỔ PHẦN TẬP ĐOÀN ĐỊA ỐC VẠN XUÂN
  • CÔNG TY TNHH MTV SÀN GIAO DỊCH BĐS NAM LONG
  • CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ VÀ QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN SAIGON CENTER REAL
  • CÔNG TY CP ĐẦU TƯ - THIẾT KẾ VÀ XÂY DỰNG VIỆT NAM

3. KINH NGHIỆM ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG

3.1. Những lợi ích khi đầu tư bất động sản nông nghiệp

  • Nguồn cung đất phong phú: Việt Nam là một quốc gia có lịch sử hình thành lâu đời từ nền nông nghiệp lúa nước. Do đó mà dân tộc “con Rồng cháu Tiên” rất chú trọng hoạt động canh tác nông nghiệp. Đất nông nghiệp được xem là một trong những quỹ đất lớn và phong phú nhất.
  • Giá mua đất nông nghiệp rẻ hơn đất thổ cư: Đất thổ cư là quỹ đất phục vụ mục đích xây dựng nhà ở hoặc xây dựng công trình công cộng. Còn đất nông nghiệp chủ yếu dùng cho hoạt động sản xuất, canh tác của bà con nông dân. Giá trị đất được xác định thông qua lợi ích khai thác tối đa mà xã hội cần đến. Từ đó có thể chắc chắn đất nông nghiệp có giá thành cạnh tranh trên thị trường thấp hơn nhiều so với đất thổ cư.
  • Tiềm năng sinh lời lớn: Đối với những ai quan tâm đến lĩnh vực bất động sản đều hướng đến khả năng sinh lời của tài sản. Quỹ đất nông nghiệp chắc chắn mang đến khoản lợi nhuận khổng lồ bởi địa thế luôn được bố trí gần khu dân cư đông đúc. Nhờ vậy mà tính thanh khoản đất luôn nằm ở mức cao và giúp nhà đầu tư “gặt hái” thành quả tuyệt vời.

3.2. Những rủi ro, khó khăn khi đầu tư bất động sản nông nghiệp

Không xác định được giá trị thực của đất

Giống như bất động sản đất nền, hiện trạng chia lô bán nền bất động sản nông nghiệp khiến giá trị thực của loại hình bất động sản này bị thổi lên cao. Nếu các nhà đầu tư không nghiên cứu kỹ thị trường rất dễ mua "hớ", lỗ nặng sau khi thanh khoản.

Khó tách thửa và lên thổ cư

Pháp lý để mua bán bất động sản nông nghiệp khá phức tạp. Các quy định về chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp còn khá mập mờ. Nhiều thửa đất tuy có vị trí đẹp nhưng rất khó để tách thửa, có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Đặc biệt, nếu bạn muốn chuyển đổi bất động sản nông nghiệp thành đất thổ cư là chuyện không hề đơn giản, rất dễ gây tranh chấp về quyền lợi sau này.

Chi phí chuyển nhượng đất lớn

Cao hơn hẳn so với chi phí chuyển nhượng đất nền, chuyển nhượng bất động sản nông nghiệp có giá khá cao và là thủ tục bắt buộc để hoàn thành hồ sơ bán đất. Vì vậy, khi đầu tư đất nông nghiệp, bạn cần rất rõ ràng xem ai mới là người phải trả chi phí chuyển nhượng này.

Tiền đền bù khi quy hoạch không rõ ràng

Một rủi ro rất lớn khi đầu tư bất động sản nông nghiệp chính là khi đất dính vào quy hoạch. Nếu đất nông nghiệp dính quy hoạch sẽ không thể chuyển đổi mục đích sử dụng, vì vậy mức đền bù của bất động sản này khi bị thu hồi này rất thấp. Nếu nhà đầu tư không có giấy tờ pháp lý rõ ràng, có thể bị thu hồi mà không nhận được khoản đền bù nào.