Căn hộ chung cư

1. Khái niệm về Căn hộ chung cư

1.1 Căn hộ chung cư là gì?

Chung cư được hiểu đơn giản là những toà nhà lớn, tập hợp nhiều căn hộ nhỏ bên trong. Căn hộ chung cư được coi là phiên bản nâng cấp của nhà tập thể với những tiện ích ngoại khu phục vụ cho đời sống của con người như: hầm gửi xe, thang máy, lối đi, hành lang,…

Căn hộ chung cư là các căn hộ có không gian khép kín, riêng biệt, nằm trong toà chung cư. Mục đích của căn hộ chung cư là đáp ứng các nhu cầu sinh hoạt cơ bản như: ngủ, nghỉ, ăn uống,… của các hộ gia đình.

Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

1.2 Phân loại

Phân biệt nhà chung cư, tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư

Điểm chung:
- Đều có phần sở hữu chung và phần sở hữu riêng.

Phần sở hữu chung của nhà chung cư là phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư và các thiết bị sử dụng chung cho nhà chung cư đó. Phần sở hữu chung của tòa nhà chung cư là phần diện tích, các hệ thống thiết bị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu tòa nhà chung cư. Phần sở hữu chung của cụm nhà chung cư là phần diện tích, các công trình, hệ thống thiết bị, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật thuộc sở hữu chung, sử dụng chung của các chủ sở hữu cụm nhà chung cư, bao gồm bể nước, máy phát điện, bể phốt, máy bơm nước, sân vườn công cộng (nếu có) và các công trình, thiết bị khác được xây dựng, lắp đặt theo thiết kế được phê duyệt để sử dụng chung cho nhiều tòa nhà nhập vào cụm nhà chung cư.

Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư, tòa nhà chung cư và cụm nhà chung cư bao gồm:

• Phần diện tích bên trong căn hộ bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó;
• Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng cho chủ sở hữu nhà chung cư;
• Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng.

Điểm khác nhau:

• Về mô hình: nhà chung cư là một nhà (từ 02 tầng trở lên); tòa nhà chung cư là một khối nhà còn cụm nhà chung cư là tập hợp của 02 hay nhiều khối nhà.
• Về thủ tục: xây nhà chung cư thì phải cấp giấy phép xây dựng, xây tòa nhà chung cư và cụm nhà chung cư phải có quy hoạch và hồ sơ dự án.

Hình ảnh căn hộ chung cư tại Hà Nội

1.3. Phân loại căn hộ chung cư

Theo Thông tư 31/2016/TT-BXD, căn hộ chung cư được chia thành 3 loại A,B,C dựa trên 4 tiêu chính gồm: Quy hoạch – Kiến trúc; Hệ thống, thiết bị kỹ thuật; Dịch vụ, hạ tầng xã hội; Chất lượng, quản lý và vận hành.

• Chung cư hạng A được hiểu đơn giản là căn hộ chung cư nằm ở vị trí giao thông thuận tiện, cách các đường lớn, nhà ga, bến tàu, các khu đông dân cư không quá 0.5km Thiết kế căn hộ chung cư hạng A không được chiếm quá 45% tổng diện tích quy hoạch. Tiện ích nội ngoại khu đẳng cấp với trung tâm thương mại, sân chơi, bể bơi…Diện tích phòng ngủ tối thiểu của mỗi căn hộ chung cư cao cấp phải từ 35m2. Hệ thống an ninh nghiêm ngặt 24/7, hệ thống thang máy phục vụ tối đa 40 căn hộ. Đặc biệt, hầm để xe cần được thiết kế đặc biệt để tối thiểu mỗi căn hô phải có một chỗ để ô tô.
• Chung cư hạng B là loại căn hộ tầm trung nằm ở những vị trí thuận lợi, thu hút nhiều nhà đầu tư. Diện tích quy hoạch xây dựng căn hộ chung cư hạng B không được quá 55% tổng diện tích xây dựng. Các tiện ích nội ngoại khu độc đáo với thang máy phụ vụ tối đa 50 căn hộ. Các bệnh viện, phòng khám trường học phải nằm trong bán kính 1km so với toà nhà. Hệ thống an ninh của căn hộ hạng B cũng dược đặt lên hàng đầu.
• Chung cư hạng C được hiểu đơn giản là loại căn hộ chung cư giá rẻ có vị trí và tiện ích nội ngoại khu kém hơn hẳn so với phân khúc hạng A và B. Các căn hộ chung cư hạng C cần có diện tích không nhỏ hơn 50m2, với tối thiểu một phòng ngủ 12m2. Hệ thông an ninh đảm bao với thang máy phuc vụ tối đa không quá 60 căn hộ.

2. Tại sao nên đầu tư mua căn hộ chung cư

2.1 Đầu tư vào chung cư không cần vốn quá nhiều

Chung cư là loại hình tiết kiệm diện tích đất trong thời đại “tấc đất tấc vàng”, chính vì vậy so với việc đầu tư vào các loại hình nhà phố, đất nền, biệt thự thì ngân sách đầu tư vào căn hộ chung cư thường thấp hơn rất nhiều. Đối với dạng căn hộ chung cư giá rẻ thì cũng chỉ từ 2 tỷ, còn đối với chung cư cao cấp thì giá khoảng từ 8 tỷ. Cùng một giá tiền như vậy đem đi mua nhà ở, đất nền thì 2 tỷ chỉ mua được ở vùng ven, 8 tỷ chưa chắc mua được nhà phố ở trung tâm thành phố.

2.2 Cho thuê căn hộ chung cư cũng là một lý do nên đầu tư sinh lời

Một số dự án chung cư sẽ được chủ đầu tư xây dựng hoàn thiện, hoặc thô bên ngoài và thiết kế bên trong theo ý người mua. Chính vì vậy, nhà đầu tư hoàn toàn có thể thiết kế chung cư trở thành một homestay, căn hộ nhỏ và cho thuê với mức giá trung bình 5 triệu/tháng tùy vào diện tích và nội thất.

Bên cạnh đó những dự án chung cư đã hoàn thiện với dịch vụ và tiện ích đầy đủ luôn có sức hút khách thuê lớn hơn. Việc cho thuê sẽ dễ dàng, được giá và thu hút nhiều đối tượng khách hàng quan tâm hơn.

2.3 Bạn không phải tốn thời gian để quản lý căn hộ chung cư
Khi đầu tư vào căn hộ chung cư bạn sẽ không phải tốn thời gian trông coi, quét dọn quá nhiều vì tất cả đã có chủ đầu tư và ban quản lý dự án lo. Đây cũng chính là lý do người dân bây giờ có xu hướng mua nhà chung cư vì sự tiện lợi này.

2.4 Căn hộ chung cư có tính thanh khoản cao
Một căn hộ chung cư có vị trí tốt, đầy đủ tiện ích và một chủ đầu tư uy tín thì chắc chắn căn hộ đó sẽ nhận được sự quan tâm rất lớn của các nhà đầu tư. Đặc biệt, loại hình căn hộ này bạn có thể đầu tư lướt sóng nhưng vẫn thu về lợi nhuận rất cao. Nhu cầu của người dân cùng xu hướng ở chung cư ngày càng gia tăng, nếu đầu tư căn hộ một cách thông minh thì lợi nhuận nhà đầu tư thu về có thể gấp đôi số vốn bỏ ra.

2.5 Hỗ trợ nguồn vốn từ ngân hàng và chủ đầu tư
Ngoài yếu tố nguồn vốn ít thì khi đầu tư vào chung cư người mua còn nhận được sự hỗ trợ về thủ tục vay vốn từ ngân hàng, hay hỗ trợ mua chung cư trả góp từ chủ đầu tư dự án. Ngoài ra còn có nhiều hình thức mua như: cho vay dài hạn 10 năm, 20 năm và 50 năm tùy theo số tiền vay. Người mua được lựa chọn phương thức thanh toán linh hoạt cùng mức lãi suất ưu đãi.

2.6 Đa dạng tiện ích
Mỗi dự án chung cư dù ít hay nhiều đều sở hữu một hệ thống tiện ích nhằm đáp ứng nhu cầu của cư dân dự án: sân vui chơi, công viên, hồ bơi, siêu thị,… Nếu bạn mua để ở thì những tiện ích này sẽ hỗ trợ cuộc sống của bạn tối đa, còn nếu mua để đầu tư thì tiện ích chính là một điểm cộng giúp tăng giá trị căn chung cư của bạn.

2.7 Đảm bảo an ninh 24/7
Chung cư là một cộng đồng nhỏ nơi sinh sống của nhiều hộ gia đình và được quản lý bởi đơn vị quản lý của dự án. Vì thế, sẽ luôn có đội ngũ bảo vệ đảm bảo an ninh cho toàn bộ cư dân, hệ thống camera giám sát và cả hệ thống phòng cháy đảm bảo. Cuộc sống khi sống ở chung cư không chỉ tiện lợi mà còn an toàn hơn. So với ở nhà mặt đất thì bạn sẽ phải tự trông coi tài sản trong ngôi nhà mình, khi đi vắng sẽ không có người trông coi. Đây chính là điểm cộng nổi trội nhất khi ở và đầu tư căn hộ chung cư.

2. TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG

Theo tổng hợp số liệu từ Sở Xây dựng các địa phương, giá giao dịch căn hộ chung cư trong quý III/2022 cơ bản ổn định so với quý trước, giá căn hộ chung cư một số khu vực tại TP. Hà Nội, TPHCM tăng hơn so với quý II.

Theo đó, lượng giao dịch căn hộ chung cư, nhà riêng lẻ trong quý III/2022 dù thấp hơn so với quý liền kề trước đó nhưng tăng mạnh so với cùng kỳ năm 2021.

Cụ thể đã có 51.003 giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ thành công, tập trung chủ yếu tại Hải Phòng, Long An, Đà Nẵng, TPHCM, tổng lượng giao dịch bằng khoảng 73,8% so với quý II/2022 và bằng khoảng 439% so với cùng kỳ năm 2021.

3. KINH NGHIỆM ĐẦU TƯ CĂN HỘ CHUNG CƯ

3.1. Những lợi ích khi đầu tư Căn hộ chung cư

Với quá trình đô thị hoá nhanh chóng, nguồn cung nhà ở khan hiếm, đầu tư căn hộ chung cư là một hướng đi ăn toàn cho các nhà đầu tư “non vốn”. Một số lợi ích thấy rõ nhất khi đầu tư vào nhà chung cư.

• Vốn mỏng vẫn đầu tư được chung cư

Giá của một căn hộ chung cư thường thấp hơn nhiều so với đất nền, biệt thự hay các loại hình bất động sản khác. Để đầu tư một căn hộ chung cư để ở hay cho thuê, bạn chỉ cần có một số vốn nhất định, còn lại có thể sử dụng hình thức trả góp.

• Tính thanh khoản cao

So với các phân khúc cùng tầm giá, các căn hộ chung cư có thể được thanh khoản nhanh chóng do nhu cầu về nhà ở luôn lớn. Nếu bạn chưa thể bán được căn hộ chung cư của mình, bạn có thể cho thuê chúng trong thời gian tìm được những khách hàng ưng ý.

• Hạ tầng, tiện ích đồng bộ

Các căn hộ chung cư thường sở hữu tiện ích nội ngoại khu từ chính chủ đầu tư. Nếu bạn đầu tư để ở, đây sẽ là giải pháp an toàn để được sử dụng những tiện ích miễn phí trong các căn hộ chung cư như: sân chơi, công viên, bể bơi,.. Còn nếu bạn đầu tư kinh doanh, với tiện ích và hạ tầng đồng bộ, căn hộ chung cư của bạn sẽ mang lại giá trị lợi nhuận lớn trong tương lai.

• An ninh an toàn

Tại tất cả các chung cư đề có hệ thống bảo vệ nghiêm ngặt như: camera, bảo vệ 24/7,…mang lại cảm giác an toàn cho người sở hữu. Đặc biệt, những căn hộ cao cấp, với hệ thống an ninh bảo mật tốt có thể giúp cho giá trị của căn hộ chung cư tăng lên.

• Hình thức thanh toán mua chung cư ưu đãi

Các chính sách ưu đãi khuyến khích của chủ đầu tư và ngân hàng giúp cho việc sở hữu căn hộ chung cư rất đơn giản.  

3.2. Những rủi ro, khó khăn khi đầu tư Căn hộ chung cư

Ngoài những tiềm năng lớn khi đầu tư các căn hộ chung cư, nhà đầu tư còn gặp rất nhiều khó khăn khi “rót vốn” vào loại hình bất động sản này. Thông thường, những nhà đầu tư mới thường đầu tư theo cảm tính, theo phân tích của môi giới. Vì vậy, rất dễ xảy ra những rủi ro về pháp lý, tranh chấp trong quá trình đầu tư. Một số rủi ro thường gặp khi đầu tư các căn hộ chung cư:

• Các dự án chung cư chưa được cấp giấy phép xây dựng

Đây thường là những dự án ma chưa được phê duyệt, “mới còn trên giấy”, hay những dự án đang chậm tiến độ, đời dài cổ không lấy được giấy sở hữu nhà đất. Trong tình huống xấu nhất, nhà đầu tư có thể mất trắng, do không có bằng chứng chứng minh quyền sở hữu đất của mình.

• Dự án chưa được phê duyệt quy hoạch 1/500

Thông thường, quy hoạch 1/500 là điều kiện đặc biệt cần, làm cơ sở để dự án được cấp sổ đỏ. Vì vậy, nếu dự án chung cư bạn đang đầu tư chưa được phê duyệt quy hoạch 1/500, khả năng căn hộ chung cư này không được cấp sổ đỏ là rất cao.

• Thời hạn sở hữu căn hộ chung cư ngắn

Theo thống kê, rất nhiều căn hộ chung cư hiện nay chỉ có thời hạn sử dụng trong 50 năm. Vì vậy, nếu bạn có nhu cầu ở và đầu tư làm căn hộ cho thuê, thời hạn sở hữu quá ngắn sẽ là một trở ngại.

Giá các căn hộ chung cư dễ bị “đẩy lên cao” do quảng cáo hứa hẹn

Thông thường, các căn hộ chung cư sẽ được các chủ đầu tư quảng cáo về thiết kế và tiện ích hết sức nổi trội. Tuy nhiên, nhà đầu tư có thể bị “lừa” khi căn hộ nhận về tay không giống những gì quảng cáo đã nói. Giá trị thực của các căn hộ này sẽ thấp hơn hẳn do với giá ảo trước đó.

• Có thể đầu tư lướt sóng nhưng bước giá chênh lệch không nhiều

So với đất nền, thì căn hộ chung cư khó có thể tăng giá đột biến và mang lại lợi nhuận khổng lồ cho nhà đầu tư. Chúng cũng không phải là loại hình bất động sản có thể sinh lời theo thời gian, do các căn hộ chung cư có tuổi

 Rủi ro về mức giá đầu tư căn hộ chung cư và mức lợi nhuận nhận được

• Rủi ro khi đầu tư căn hộ chung cư mà nhiều chuyên gia trong ngành thường nhắc đến đó chính là sự chênh lệch về mức giá đầu tư với mức lợi nhuận nhận được hàng tháng. Và rủi ro thực sự xảy ra khi đầu vào lớn hơn đầu ra. Điều này cũng dễ hiểu, bởi giá chung cư phổ thông thường ở mức trung bình, tuy nhiên điều đó không có nghĩa là không có sự biến động. Nhất là thời điểm khi chung cư đang trong quá trình mở bán, nhiều nhà đầu tư liên tục rót vốn vào khiến chung cư tăng giá đột biến.
• Tuy nhiên, khi chung cư bước sang giai đoạn mở bán đợt hai thì chắc chắn rằng giá sẽ giảm xuống. Nếu xét theo phương diện đầu tư căn hộ chung cư thì nhà đầu tư đã bị hụt một mức tiền khá lớn so với lần mở bán thứ nhất. Điều này đồng nghĩa với việc số tiền đầu ra sẽ thấp hơn số tiền đầu vào là lẽ đương nhiên, và chắc chắn nhà đầu tư sẽ phải chịu lỗ.
• Bên cạnh đó, việc đầu tư sinh lời đối với căn hộ chung cư cũng chỉ mang tính may rủi bởi nó còn tùy thuộc vào mức lũy kế cao trong tương lai từ những người mua chung cư. Điều này tùy thuộc vào nhiều yếu tố khác nhau như: vị trí địa lý, giá cả, tiện ích khu chung cư, khu vực xung quanh… Nếu nhà đầu tư đáp ứng được những yếu tố này thì chắc chắn giá đầu ra sẽ cao hơn đầu vào. Tuy nhiên, các yếu tố này luôn có sự biến đổi theo thời gian, nếu theo xu hướng tiêu cực thì chắc chắn sẽ gặp phải rủi ro khi đầu tư căn hộ chung cư.
• Đó là trong trường hợp nhà đầu tư bán căn hộ chung cư, còn trong trường hợp cho thuê căn hộ chung cư thì cũng rất khó tránh khỏi rủi ro này. Bởi trong quá trình cho thuê, mức sinh lời sẽ nằm ở tính ổn định, tuy nhiên nhà đầu tư cần phải hoàn vốn nhanh để giải quyết và tính toán đến bài toán lãi suất. Bên cạnh đó, tập khách hàng cho thuê cũng bị hạn chế, bởi việc thuê căn hộ chung cư chỉ thực sự phù hợp với nhóm khách hàng có thu nhập khá trở lên.

Rủi ro khi đầu tư căn hộ chung cư từ các chủ đầu tư

• Sẽ thật thiếu sót nếu không nhắc đến rủi ro khi đầu tư căn hộ chung cư từ các chủ đầu tư. Thông thường, khi chọn mua căn hộ chung cư cho thuê hoặc bán thì nhà đầu tư phải quan tâm đến mức độ uy tín của chủ đầu tư. Tuy nhiên, cùng với sự bùng nổ của internet và marketing, nhiều nhà đầu tư non trẻ dễ dàng tin vào những lời quảng cáo quá đà mà vội vàng mua những dự án căn hộ chung cư kém chất lượng.
• Hơn nữa, nhiều chủ đầu tư thường đưa ra những lời hứa hẹn “có cánh” nhưng khi nhận dự án thì hoàn toàn khác xa với những hứa hẹn đó. Có không ít chủ đầu tư khiến khách hàng thực sự khốn đốn với những chiêu trò và sự thiếu trung thực của mình. Đây được xem là rủi ro thường gặp nhất, khiến cho nhà đầu tư không chỉ lỗ nặng mà còn “lãi mẹ đẻ lãi con”, nhất là đối với những nhà đầu tư non trẻ chưa có nhiều kinh nghiệm.

  Rủi ro về cơ sở vật chất khi đầu tư căn hộ chung cư

• Rủi ro khi đầu tư căn hộ chung cư về mặt cơ sở vật chất thường xảy ra trong quá trình nhà đầu tư tiến hành kinh doanh. Biểu hiện rõ nhất đó chính căn hộ chung cư ngày càng xuống cấp. Nguyên nhân có thể trong quá trình xây dựng không được chú trọng về nguyên vật liệu hoặc sự tác động của con người và thiên nhiên theo thời gian.
• Sự xuống cấp này ảnh hưởng đến tính tiện ích của căn hộ chung cư, khiến nhà đầu tư phải giảm mức giá cho thuê để níu chân khách hàng. Còn nếu nhà đầu tư vẫn muốn mang về mức sinh lời như giá cũ thì chắc chắn phải tiến hành nâng cấp, sửa chữa cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, điều này cũng có thể khiến nhà đầu tư rơi vào tình trạng không có lãi, lỗ vốn do phải bỏ ra một mức chi phí không hề nhỏ để nâng cấp căn hộ.