Căn hộ trung cấp

1. KHÁI NIỆM VỀ CĂN HỘ CHUNG CƯ TRUNG CẤP

1.1 Căn hộ chung cư trung cấp là gì?

Căn hộ chung cư trung cấp là loại căn hộ chung cư có mức giá tầm trung, sở hữu chất lượng xứng tầm với tiện ích nội ngoại khu đa dạng. Hạ tầng các căn hộ chung cư trung cấp được trang bị đồng bộ từ kiến trúc, các trang thiết bị, hay điều kiện quản lý để đảm bảo các dịch vụ quản lý đạt mức tốt nhất.

Đối tượng hướng tới chủ yếu của các căn hộ chung cư trung cấp là các nhân viên được điều chuyển công tác, các cán bộ công chức viên chức, người có thu nhập khá hoặc đôi vợ chồng trẻ được hỗ trợ bởi hai bên gia đình.

Dự án chung cư cao cấp, tầm trung, bình dân hiện nay vẫn chưa phân cấp rõ ràng. Một số chuyên gia, nhà đầu tư cho biết phía người mua vẫn chưa có sự đánh giá chính xác về sự phân cấp này, dẫn đến tình trạng lệch pha phân khúc trong tư duy của khách hàng. Các dự án tầm trung, bình dân được đánh giá theo tiêu chuẩn như sau:

Loại hình chung cư hạng trung cấp: hay còn gọi là hạng 2 cần có chất lượng sử dụng cao, các yếu tố vẫn phải đảm bảo bao gồm quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật, xã hội, chất lượng hoàn chỉnh, kiến trúc và trang thiết bị đầy đủ, dịch vụ quản lí đạt mức độ tốt, tương đối hoàn hảo.

Phân khúc chung cư bình dân, trung bình: hay còn gọi là chung cư giá rẻ được phân cập chung cư hạng 3 hoặc 4. Phân khúc này thu hút khá nhiều lượng cầu trên thị trường, đẩm bảo yêu cầu quy hoạch, hạ tầng, kiến trúc, chất lượng ở mức độ khá.

Nhà chung cư trung bình - thấp: chất lượng sử dụng trung bình, đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng, trang thiết bị, điều kiện dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đáp ứng được điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng.

Chung cư cao cấp hay bình dân - Giải pháp phân loại

• Phía Chính Phủ: Bộ Xây Dựng cho biết cần có thêm các quy định để làm cơ sở đánh giá, kiểm tra chất lượng của các chung cư, đồng thời công khai sự minh bạch trong hoạt động xây dựng của thị trường bất động sản phân khúc chung cư.
• Chủ đầu tư: tự đánh giá, phân cấp dự án của mình trước khi công bố, chào bán ra thị trường. Vấn đề chịu thiệt hại, nhận phần bồi thường sẽ là trách phía chủ đầu tư nếu có hư hại về vật chất dự án, vi phạm tiêu chuẩn phân cấp chung cư.

1.2. Đặc điểm của các căn hộ chung cư trung cấp

• Giá cả tầm trung
• Tiện ích nội khu ngoại khu đa dạng phù hợp với giá tiền
• Đối tương sở hữu chủ yếu là cán bộ công chức, người có thu nhập khá

2. Tại sao nên đầu tư vào căn hộ chung cư trung cấp

 Ưu điểm 1: Có thể đầu tư với dòng tiền nhỏ giọt, không cần vốn nhiều

Đối với loại hình căn hộ chung cư, những nhà đầu tư có thể lựa chọn phương án thanh toán trả chậm từ 24-36 tháng. Thậm chí trên thị trường từng xuất hiện các chủ đầu tư áp dụng phương thức thanh toán kéo dài đến 60-72 tháng nhằm hỗ trợ người mua nhà có điều kiện mua trả góp dễ dàng hơn. Một điều nữa người mua căn hộ nên biết đó là nếu đóng tiền một lần, người mua có thể được chiết khấu thêm 5-15% tùy theo đặc thù từng dự án. So với các loại hình đầu tư bất động sản khác như: đất nền, nhà phố riêng lẻ nội thành, biệt thự... thì phương thức thanh toán "dài hơi" khi đầu tư căn hộ giúp người mua có thể tích lũy tài sản dần dần.

Ưu điểm 2: Thủ tục vay vốn đầu tư dễ dàng, nhanh chóng

So với các loại tài sản khác, căn hộ chung cư thường được các ngân hàng thẩm định cho khách hàng vay khá nhanh do chủ đầu tư có liên kết hoặc thế chấp dự án cho ngân hàng, đây gọi là hình thức bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai.

Ưu điểm 3: Luật bảo vệ người mua căn hộ ngày càng chặt chẽ hơn

Theo Luật Nhà ở sửa đổi, các chủ đầu tư dự án căn hộ chung cư đều phải thực hiện nghĩa vụ liên kết với ngân hàng để bảo lãnh bán nhà hình thành trong tương lai nhằm bảo vệ quyền lợi người mua nhà. Trường hợp chủ đầu tư không thể bàn giao nhà đúng cam kết, ngân hàng sẽ đứng ra bồi thường thiệt hại cho người mua. Quy định bán chung cư khi hoàn thành xong phần móng và cơ quan quản lý đầu ngành liên tục công bố, cập nhật danh sách các dự án căn hộ đủ điều kiện bán cũng nằm trong nỗ lực minh bạch thông tin, bảo vệ quyền lợi của người mua nhà.

Ưu điểm 4: Có thể đầu tư lướt sóng theo tiến độ hoàn thiện của dự án

Thông thường một chủ đầu tư dự án tại Việt Nam mất 18 - 24 tháng thực hiện dự án, tính từ lúc công bố, khởi công, xây dựng cho đến khi hoàn thành, bàn giao căn hộ. Trong khoảng thời gian xây dựng dự án này, các nhà đầu tư nhỏ lẻ không những vừa được đóng tiền theo tiến độ thi công mà còn vừa tận dụng thời cơ tăng giá qua từng mốc biến đổi tích cực của dự án để lướt sóng với chênh lệch trong ngưỡng 5-7%.

Ví dụ: Giá bán chung cư khi xong móng thấp hơn giá cất nóc, hoàn thiện. Đây là hình thức tăng giá theo từng giai đoạn bán hàng khá phổ biến.

 Ưu điểm 5: Thu được dòng tiền từ khai thác cho thuê

Ngay khi nhận bàn giao nhà, căn hộ dễ dàng cho thuê lại nhờ vào tính an ninh, tiện nghi và các tiện ích vượt trội. Biên lợi nhuận từ khai thác cho thuê tương đương hoặc nhỉnh hơn lãi suất ngân hàng (khoảng 6% một năm). Nếu so với đất nền không thể cho thuê, biệt thự khá kén khách vì giá thuê đắt thì căn hộ được xem là kênh đầu tư dễ khai thác cho thuê tiêu dùng nhất. Tùy từng vị trí và hạng chung cư cao cấp hay bình dân, trung bình, từ năm thứ 15 trở đi, đầu tư căn hộ có thể bước vào giai đoạn hoàn vốn, bắt đầu thu về lãi ròng.

Nếu bạn đang có ý định đầu tư căn hộ cho thuê và đang băn khoăn về cách tính tỷ suất lợi nhuận thì dưới đây đây là công thức đơn giản mà bạn có thể áp dụng:

Giá cho thuê căn hộ trong 1 tháng nhân với 12 (tháng), sau đó chia cho tổng giá trị căn hộ sẽ ra phần trăm tỷ suất lợi nhuận cho thuê:

Ví dụ: Một căn hộ cao cấp ở TP.HCM có giá bán là 3.600USD/m2, giá thuê trung bình vào khoảng 27 USD/m2/tháng (tự quản lý –theo CBRE). Tổng tiền thuê nhận được trong năm sẽ là 324 USD/m2 (27USD/m2/tháng x 12 tháng). Vậy tỷ suất lợi nhuận trong một năm sẽ là: (27x12)/3.600= 9%.

Đây là cách tính tỷ suất lợi nhuận cho thuê trong một năm. Công thức này có thể áp dụng cho mọi hình thức bất động sản như: căn hộ chung cư, nhà đất, nhà phố… Tuy nhiên ngoài con số này ra bạn cũng phải trừ chi phí quản lý, thuế, phí bảo dưỡng… Bạn cũng phải dự trù đến số tháng căn trống (không có người nào thuê) thì mới ước tính được cụ thể lợi nhuận trong năm của mình.

3. TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG

Theo dữ liệu của trang Batdongsan, trong 7 tháng đầu năm, nhu cầu tìm thuê chung cư tại Hà Nội đã tăng 16% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ suất lợi nhuận đầu tư căn hộ cho thuê trung bình tại Hà Nội nửa đầu năm nay là 4,4% một năm. Giá rao bán trung bình của chung cư Hà Nội trong quý II tăng 13% so với mặt bằng giá rao bán chung cư cả năm 2021.

Với tài chính 500 triệu đồng, bạn sẽ cần vay thêm ít nhất khoảng 1,5-1,7 tỷ đồng để mua một căn hộ chung cư có 1-2 phỏng ngủ diện tích khoảng 50-60 m2 và đầu tư nội thất cơ bản để cho thuê. Nếu tính mức lãi suất cho vay 10-11% một năm, bạn cần trả lãi suất ngân hàng mỗi tháng khoảng 15 triệu đồng, trong khi tiền cho thuê nhà dự kiến khoảng 8-12 triệu đồng một tháng tùy khu vực. Như vậy, mỗi tháng bạn cần bù thêm khoảng 7 triệu đồng để trả lãi ngân hàng.

Vợ chồng bạn có dòng tiền cố định 50 triệu đồng và thu nhập thụ động từ 30-50 triệu đồng một tháng. Trong trường hợp nguồn thu nhập này ổn định và đều đặn, số tiền 7 triệu đồng phải trả ngân hàng mỗi tháng sẽ không ảnh hưởng quá nhiều đến sinh hoạt phí của gia đình bạn. Vì vậy, bài toán cần xét đến là mức lợi nhuận của hình thức đầu tư này. Trong điều kiện thuận lợi, đầu tư căn hộ có thuể cho thuê nhà suốt cả năm, giá bán chung cư tăng 10% một năm.

4. KINH NGHIỆM ĐẦU TƯ CĂN HỘ CHUNG CƯ TRUNG CẤP

4.1. Những lợi ích khi đầu tư căn hộ chung cư trung cấp

• Hỗ trợ vay vốn ngân hàng với nhiều chính sách ưu đãi
• Giá của các căn hộ luôn cạnh tranh trong tình trạng thiếu nguồn cung cho các nhà đầu tư
• Chất lượng vật liệu xây dựng trong công trình ở mức khá tốt
• Được sở hữu tiện ích nội khu ngoại khu đầy đủ tiện nghi
• Đội ngũ kỹ thuật, ban quản lý chuyên nghiệp
• Có nhiều dịch vụ tiền ích ngay dưới chân tòa nhà

4.2. Những rủi ro, khó khăn khi đầu tư căn hộ chung cư trung cấp

• Đầu tư tăng giá chậm, nếu là ngoại khu thành phố thì việc tăng giá còn phải phụ thuộc vào hạ tầng, tiện ích xung quanh.
• Một số dự án cấp phép chậm, chủ đầu tư mở bán trước khi pháp lý chưa rõ ràng
• Sổ đỏ, sổ hồng thường nhận sau 1 thời gian, đôi khi phải đợi vài năm mới có.
• Việc xây sửa, cải tạo lại kết cấu bên trong căn hộ phần đa là không được phép.

4.3 Nhược Điểm Của Chung Cư

•  Nhược điểm 1: Dễ bị chi phối bởi giá trị ảo do quảng cáo
  Tất cả các dự án căn hộ đều được xếp vào loại hình nhà ở hình thành trong tương lai, bán và thu tiền trước, giao nhà sau. Khi mua dự án chung cư, nhà đầu tư sẽ phải nộp tiền kể từ khi ký hợp đồng nhưng chưa thể nhìn thấy ngay được sản phẩm tại dự án, chủ yếu căn cứ theo phối cảnh. Do đó, đầu tư căn hộ bị đánh giá là ít nhiều chịu tác động bởi các chiến dịch PR (quảng cáo) với nhiều thông điệp vượt xa bối cảnh thực tế.
•  Nhược điểm 2: Khó tăng giá đột biến như bất động sản liền thổ
  Trừ chu kỳ 10 năm đầu khai thác tốt, giá nhà có thể liên tục đi lên ở biên độ hẹp trung bình dưới 5%/năm, càng về sau, giá căn hộ bước vào giai đoạn bão hòa. Kể từ độ tuổi 15-20 năm trở đi, chung cư khó tăng giá lũy tiến do chất lượng công trình sẽ giảm dần theo thời gian. Khi đó, cần dùng đến quỹ bảo trì để tiếp tục vận hành máy móc hoặc sửa chữa một số hạng mục. Nếu quỹ bảo trì được quản lý tốt, chất lượng chung cư vẫn ổn định thêm một vài thập niên tới.
•  Nhược điểm 3: Bị ngân hàng định giá cho vay thấp
  Mặc dù khách hàng được xét cho vay mua nhà dễ dàng nhưng việc thế chấp căn hộ tại ngân hàng thường không được định giá cao. Nguyên nhân chủ yếu là do ngân hàng phải tính đến khoản khấu hao tài sản này theo thời gian do công trình sẽ dần hao mòn hoặc xuống cấp. Thông thường, khi chung cư đã có sổ (giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản), ngân hàng sẽ định giá tối đa không quá 50% giá trị tài sản. Trong khi đó, đất nền, nhà phố có sổ thường được định giá 60 - 70%.
• Nhược điểm 4: Bị cạnh tranh khốc liệt vì nguồn cung quá lớn
  Số lượng các dự án chung cư được tung ra thị trường TP.HCM trong 3 năm gần đây đã tăng lên con số hàng chục nghìn sản phẩm mỗi năm. Nguồn cung dồn dập sẽ dẫn đến kịch bản căn hộ có thanh khoản chậm hơn kỳ vọng hoặc giá thuê giảm.
•  Nhược điểm 5: Tranh chấp chung cư luôn âm ỉ, có thể bùng phát bất cứ lúc nào
  Đây là yếu tố nhà đầu tư căn hộ không thể kiểm soát được. Nếu tình trạng tranh chấp diễn ra triền miên sẽ dẫn đến việc giảm giá trị tài sản. Do thị trường chung cư thương mại tại các đô thị lớn của Việt Nam mới phát triển mạnh trong 1-2 thập niên qua nên hệ thống luật vẫn còn trên đà hoàn thiện, văn hóa nhà chung cư yếu, ý thức ở chung cư còn kém. Công tác quản lý nhà chung cư đa phần chưa chuyên nghiệp và cần thêm thời gian để vào guồng. Vì vậy, các tranh chấp hai bên (giữa người mua nhà và chủ đầu tư) hoặc tranh chấp tay ba, tay tư (giữa người mua nhà với chủ đầu tư và cả ban quản lý và cả ban quản trị) vẫn liên tục tiếp diễn trong nhiều năm qua và cả trong thời gian tới.

4.4 Kinh Nghiệm Đầu Tư

Bạn cần lường trước các yếu tố rủi ro như không tìm được khách thuê trong thời gian dài. Đặc biệt, khi vay ngân hàng tại thời điểm này, bạn sẽ gặp khó khăn tiếp cận vốn trong bối cảnh tín dụng đang được kiểm soát chặt chẽ. Trường hợp may mắn, có thể vay ngân hàng, bạn cũng sẽ đối diện với rủi ro lãi suất thả nổi tăng cao.

Một vấn đề nữa bạn cần lưu ý là tính thanh khoản của căn hộ chung cư. Ở những khu đô thị lớn, nguồn hàng dồi dào, nhất là khu đô thị mà chủ đầu tư vẫn đang ra hàng mới với nhiều chính sách ưu đãi, bạn sẽ không dễ dàng bán căn hộ thứ cấp. Lợi nhuận khi bán căn hộ cũng có thể không đạt kỳ vọng vì trong thị trường mang tính cạnh tranh cao, chủ nhà sẽ phải hạ mức giá rao bán. Với những căn hộ trong khu đô thị lớn, thanh khoản thường dễ dàng hơn vào khoảng 2-3 năm sau khi khu đô thị đi vào hoạt động, lúc này, chủ đầu tư đã ra hàng gần hết và các tiện ích đã đồng bộ, đầy đủ.

Đầu tư căn hộ cho thuê để có dòng tiền hàng tháng và đợi ít nhất 2-3 năm để chung cư tăng giá là một phương án có thể cân nhắc nếu bạn không gặp trở ngại khi vay vốn, đã tìm hiểu kỹ sản phẩm và tự tin về khả năng cho thuê. Ngoài ra, bạn cũng có thể tham khảo thêm những hình thức đầu tư khác tùy thuộc vào khẩu vị đầu tư và thời gian, công sức bạn sẵn sàng bỏ ra.

Gửi ngân hàng
Gửi tiết kiệm 500 triệu đồng vào ngân hàng kỳ hạn 12 tháng, với tiền lãi khoảng 6-7% một năm, thậm chí cao hơn, mỗi năm bạn sẽ thu về số tiền lãi 30-35 triệu đồng. Nhưng bạn cũng nên xét đến yếu tố lạm phát. Ví dụ, mức lạm phát năm nay được Bộ Tài chính dự báo là 3,37-3,87% thì dòng vốn của bạn mất giá 3,37-3,87% (nghĩa là bạn sẽ mất khoảng 16-19 triệu đồng một năm). Hình thức này phù hợp với những nhà đầu tư thích an toàn, nhàn nhã và không kỳ vọng quá nhiều vào tỷ lệ lợi nhuận.

Thuê nhà nguyên căn rồi cho thuê lại
Theo báo cáo thị trường bất động sản quý II/2022 của website Batdongsan, nhu cầu tìm thuê nhà phố Hà Nội đã tăng mạnh so với cùng kỳ 2021 (quận Tây Hồ tăng 127%, Hoàn Kiếm tăng 102%, Long Biên tăng 99%, Đống Đa và Hai Bà Trưng tăng 65%), chứng tỏ thị trường cho thuê đã dần phục hồi sau dịch.

Với 500 triệu đồng, vợ chồng bạn có thể đi thuê nhà nguyên căn theo năm rồi cho thuê lại theo tháng để hưởng lợi nhuận chênh lệch. Tuy nhiên, hình thức này cũng có nhiều rủi ro và khó khăn, đặc biệt nếu bạn chưa có nhiều kinh nghiệm quản lý, vận hành bất động sản cho thuê. Đầu tiên, bạn sẽ cần dành nhiều công sức và thời gian để tìm thuê một căn nhà có giá tốt, ở những vị trí thuận tiện như gần trường học, khu công nghiệp, sân bay...

Tiếp theo, bạn cần chi trả khoản tiền kha khá để tu bổ, sửa chữa, trang bị cơ sở vật chất phòng ốc. Sau đó là bước quảng cáo hoặc làm việc với môi giới để tìm khách thuê. Khi đã đi vào vận hành, việc quản lý an ninh trật tự, bảo dưỡng và duy tu cũng sẽ ngốn của bạn nhiều thời gian và chi phí. Rất có thể bạn cần thuê thêm nhân sự để hỗ trợ.

Hình thức thuê nhà nguyên căn rồi cho thuê lại dành cho những "con ong chăm chỉ". Khi đầu tư cũng nên lường trước những tình huống xấu như không đạt được thỏa thuận lâu dài với chủ nhà, tỷ lệ lấp đầy phòng thuê thấp.

Đầu tư trên chính mảnh đất có sẵn
Vợ chồng bạn đang sở hữu một mảnh đất ở huyện ven đô Hà Nội, đã có quy hoạch lên quận – đây là một lợi thế lớn mà bạn nên tận dụng. Với 500 triệu đồng vốn sẵn có mà không cần vay ngân hàng hoặc vay thêm ít, bạn có thể đầu tư xây nhà trọ, nhà kho, công xưởng... để cho thuê lại nếu vị trí mảnh đất thực sự phù hợp với nhu cầu thuê những loại hình này.

Phương án trên có ưu điểm là bạn không cần dùng đòn bẩy tài chính lớn và có thể gia tăng giá trị của mảnh đất mình đang sở hữu trong khi vẫn có thêm dòng tiền. Đây là phương án dành cho nhà đầu tư muốn "một mũi tên trúng 2 đích". Tuy nhiên, bạn cần tìm hiểu kỹ nhu cầu ở địa phương và cân nhắc có sẵn sàng bỏ thời gian, công sức để tìm khách thuê cũng như vận hành, quản lý, bảo dưỡng sản phẩm cho thuê.