Đất

Cùng với sự phát triển mạnh mẽ của ngành địa ốc, đầu tư bất động sản là một trong những khoản đầu tư dài hạn đem lại lợi ích lớn. Trong đó, đất nền được đa số nhà đâu tư lựa chọn do tiềm năng phát triển mạnh mẽ trong tương lai. Vậy để không bị dắt mũi khi đầu tư đất nền, chúng ta cần tìm hiểu, “đất nền là gì?”

Bán Đất

  • 484 triệu
  • 1000 m2
  • Thị xã Bình Long, Bình Phước
  • 368 triệu
  • 200 m2
  • Thị xã Bình Long, Bình Phước
  • 953 triệu
  • 9535 m2
  • Huyện Bắc Bình, Bình Thuận
  • 2.60 tỷ
  • 500 m2
  • Thành phố Rạch Giá, Kiên Giang
  • 2.31 tỷ
  • 70 m2
  • Huyện Yên Mỹ, Hưng Yên
  • 839 triệu
  • 134 m2
  • Huyện Triệu Phong, Quảng Trị
  • 1.85 tỷ
  • 212 m2
  • Thị xã Quảng Trị, Quảng Trị
  • Thành phố Vĩnh Yên, Vĩnh Phúc
  • 2.15 tỷ
  • 1500 m2
  • Huyện Bát Xát, Lào Cai
  • 2.50 tỷ
  • 1300 m2
  • Huyện Bát Xát, Lào Cai

Cho thuê Đất

  • 15 triệu / tháng
  • 3824 m2
  • Thị xã Hà Tiên, Kiên Giang
  • 20 triệu / tháng
  • 1000 m2
  • Quận Bình Tân, TP Hồ Chí Minh
  • 100 triệu / tháng
  • 5000 m2
  • Quận Cái Răng, Cần Thơ
  • 3 triệu / tháng
  • 60 m2
  • Quận Thanh Khê, Đà Nẵng
  • 5 triệu / tháng
  • 100 m2
  • Quận Ngũ Hành Sơn, Đà Nẵng
  • 65 triệu / tháng
  • 229 m2
  • Quận Hải Châu, Đà Nẵng
  • 5 triệu / tháng
  • 450 m2
  • Huyện Châu Thành, Kiên Giang
  • 20 triệu / tháng
  • 820 m2
  • Huyện Chợ Gạo, Tiền Giang
  • 15 triệu / tháng
  • 128 m2
  • Quận Bình Thạnh, TP Hồ Chí Minh
  • 5 triệu / tháng
  • 150 m2
  • Quận Liên Chiểu, Đà Nẵng
  • 6 triệu / tháng
  • 3200 m2
  • Huyện Hòa Vang, Đà Nẵng
  • 3 triệu / tháng
  • 83 m2
  • Thành phố Cao Lãnh, Đồng Tháp

1. KHÁI NIỆM VỀ ĐẤT NỀN

Cùng với sự phát triển mạnh mẽ của ngành địa ốc, đầu tư bất động sản là một trong những khoản đầu tư dài hạn đem lại lợi ích lớn. Trong đó, đất nền được đa số nhà đâu tư lựa chọn do tiềm năng phát triển mạnh mẽ trong tương lai. Vậy để không bị dắt mũi khi đầu tư đất nền, chúng ta cần tìm hiểu, “đất nền là gì?”

1.1 Định  nghĩa đất nền

Đất nền (The Ground) được hiểu đơn giản là các lô, các khu đất trống, còn giữ được vẻ nguyên sơ và chưa từng bị can thiệp bởi các tác động của con người như: đào bới, xây dựng hay san lấp.

khai-niem-dat-nen

Hình ảnh đất nền khu vực Đông Anh – Hà Nội

1.2. Phân loại đất nền

Tuỳ theo mục đích sử dụng mà người ta chia đất nền thành 3 loại bao gồm: đất nền dự án, đất nền thổ cư và đất liền kề. Mỗi loại đất nền này đều có đặc điểm, tiềm năng và giá trị khác nhau. Vì vậy, để không lẫn lộn khi đầu tư, bạn cần phân biệt được 3 loại đất nền chính.

1.2.1. Đất nền dự án (Ground Project)

Đất nền dự án được hiểu đơn giản là khu đất nằm trong quy hoạch của một dự án cụ thể. Khu đất này có thể được rào chắn xung quanh nhưng chưa tiến hành bất cứ hoạt động xây dựng hay chịu các tác động từ con người.

Một số đặc điểm của đất nền dự án:

  • Khu vực đất có pháp lý rõ ràng: đã được quy hoạch, phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,…
  • Điện – Đường – Trường -Trạm được quy hoạch đồng bộ: Có hệ thống giao thông công cộng đồng bộ và thuận tiện kết nối với các khu vực lân cận. Hệ thống tiện ích ngoại khu thu hút,…
  • Mục đích sử dụng đất rõ ràng: Phần lớn các dự án đất nền có mục đích đem lại lợi ích cho cộng đồng như: xây dựng thành các khu dân cư, toà nhà, khu sinh thái, khu du lịch,…

1.2.2. Đất nền thổ cư (Residential Land)

Đất nền thổ cư hay còn gọi là đất ở là loại hình bất động sản đang được giao dịch mạnh trên thị trường. Với việc nằm trong nhóm đất phi nông nghiệp, đất thổ cư được phép sử dụng lâu dài, được cấp phép để xây dựng nhà cửa hoặc các công trình phúc lợi xã hội. Hiện đất thổ cư bao gồm 2 loại là: đất nền thổ cư tại nông thôn (ONT), đất nền thổ cư tại đô thị (OĐT).

Một số đặc điểm của đất nền thổ cư

  • Đất nền thổ cư là loại đất nền tiềm ẩn nhiều rủi ro nhất cho nhà đầu tư về mặt pháp lý. Đầu tiên, vấn đề chứng nhận quyền sở hữu đất còn nhiều rắc rối khi nhiều lô đất thổ cư dính tranh chấp, kiện tụng, không có chứng nhận quyền sử dụng đất.
  • Thứ hai, việc mua bán đất thổ cư là thuận mua - vừa bán giữa hai bên, khi chưa được công chứng ra cơ quan nhà nước hay thực hiện tách quyền sử dụng đất, nhà đầu tư rất có thể “gặp rủi ro” khi làm chủ miếng đất hữu danh vô thực, khó khăn khi trao đổi buôn bán trong tương lai. 
  • Hệ thống tiện ích ngoại khu khó phát triển do đã quy hoạch để phát triển nhà ở. Đất nền thổ cư chủ yếu là đất ở của các hộ gia đình vì vậy loại đất nền này hệ thống tiện ích sẽ ít được đồng bộ nhất.

1.2.3. Đất liền kề (Adjacent land)

Đất liền kề có khái niệm gần giống với đất nền dự án. Chúng thường là những lô đất nằm trong khu vực các dư án đang được thi công. Khác với các lô đất thổ cư hay đất nền dự án, đất liền kề được bố trí sát nhau với diện tích bằng nhau.

Một số đặc điểm của đất liền kề

  • Đất liền kề được quy hoạch rõ ràng, có các văn bản pháp lý xác định chi tiết quyền sử dụng đất. Mỗi lô đất đều được cấp sổ đỏ rõ ràng và được bảo vệ bởi cơ quan chức năng có thẩm quyền.
  • Các lô đất liền kề được hưởng tiện ích nội ngoại khu tương tự như đất nền dự án. Các khu đất này chủ yếu được sử dụng để phát triển nhà ở và thương mại, vì vậy, các chủ đầu tư xây dựng chú trọng để thu hút khách hàng.

Với những khó khăn ngay trong việc định nghĩa các phân khúc đất nền, các nhà đầu tư tương lai cần hết sức cân nhắc tới khi đầu tư loại bất động sản này. Vì vây, ngoài việc hiểu rõ về chúng, bạn cần tìm hiểu thêm về thị trường, tiềm năng phát triển của chúng trước khi ký bút đầu tư.

2. Tổng quan thị trường đầu tư đất nền

2.1. Tình hình thị trường đất nền năm 2021

Năm 2021 là một năm đáng quên với thị trường đất nền. Bị ảnh hưởng nặng nề bởi Covid 19, đang dần phục hồi lại gặp ngay làn sóng covid mới, nhiều chủ đầu tư xây dựng và nhà đầu tư khốn đốn trong 3 quý đầu năm.

Theo báo cáo của Hội môi giới bất động sản Việt Nam, nguồn cung đất nền tại Hà Nội suy giảm nghiệm trọng do “đói dự án”. Tuy nhiên, nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ vẫn chịu ảnh hưởng lớn do dịch gây hiện tượng bán cắt lỗ hàng loạt. Giá đất nhiều khu vực hot giảm từ 25-40 triệu/m2.

gia-bat-dong-san-bien-dong-trong-2-quy-dau-2021Giá bất động sản biến động trong 2 quý đầu năm 2021

Theo thông tin trong báo cáo quý 3/2021 Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, tổng nguồn cung bất động sản cả nước ước tính là 35.852 sản phẩm, giao dịch đạt 16.647 sản phẩm, tương đương tỷ lệ hấp thụ 40,9%. Trong đó, phân khúc đất nền chỉ chiếm 5.349 sản phẩm (chiếm 36,5%).

Do tình hình dịch bệnh căng thẳng, nhu cầu tìm kiếm đất nền giảm mạnh so với cùng kỳ và giảm tới 21% so với thời điểm đầu năm. Đặc biệt, một số khu vực “sốt đất” có dấu hiệu xuống giá mạnh như: Hải Phòng(34%), Bắc Ninh (29%), Đà Nẵng (21%), Bắc Giang (49%), Bắc Ninh- Hà Nam (46%), Vĩnh Phúc (38%), Quảng Nam (35%).

nguon-cung-dat-nen-khu-vuc-phia-nam

Nguồn cung đất nền năm 2021 khu vực phía nam

Để nhận định về tình hình đất nền 3 tháng cuối năm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch VARS cho rằng, các doanh nghiệp hồi phục sau đại dịch lần này ước tính chỉ khoảng 30%, tuy nhiên vẫn có thể sôi động nếu tình hình dịch bệnh được kiểm soát tốt.

Một số chuyên gia khác có cái nhìn lạc quan về thị trường bất động sản cuối năm. Trong đó, thị trường bất động sản đất nền đang có dấu hiệu khả quan khi các sàn giao dịch đang dần quay về quỹ đạo sau thời gian dài giãn cách xã hội.

2.2 Quy hoạch, chính sách phát triển đất nền

2.3. Các dự án, các chủ đầu tư, các sàn giao dịch bất động sản đất nền

Năm 2021 chứng kiến nhiều cung bậc cảm xúc của nhà đầu tư đất nền khi quý 1 tạo ra cơn sốt đất và giảm mạnh trong 2 quý còn lại. Tuy nhiên, không thể phủ nhận rằng đất nền vẫn luôn là phân khúc được quan tâm hàng đầu với hàng nghìn dự án lớn nhỏ trải khắp cả nước. Một số dự án đất nền tiềm năng đáng đầu tư năm 2021 như:

  • Dự án đất nền Saigon West Garden Bình Tân
  • Dự án đất nền khu đô thị Louis City Hoàng Mai
  • Dự án đất nền The Green Village Khang Điền Bình Chánh
  • Dự án đất nền Đông Tăng Long Hưng Phúc Quận 9
  • Dự án đất nền Cienco 5 Mê Linh

Với đất nền dự án và đất liền kề, lựa chọn một chủ đầu tư uy tín sẽ giúp bạn “chắc tay” khi xuống tiền đầu tư đất nền. Dự án được đầu tư xây dựng bởi những chủ đầu tư uy tín thường có giấy tờ pháp lý đầy đủ, quan tâm tới những tiện ích ngoại khu xung quanh. Việc này giúp cho lô đất nền của bạn có tiềm năng tăng giá khi dự án hoàn thiện, tránh rủi ro bởi những dự án đất nền “ảo”.

Một số chủ đầu tư uy tín với những dự án đất nền nổi bật:

  • VinGroup
  • Novaland
  • Đất xanh Group
  • Nam Long
  • Khang Điền
  • C.E.O Group
  • TTC Land
  • Hà Đô Group
  • Him Lam Group
  • Hoà Bình Group

Một số sàn bất động sản tiêu biểu phân phối các bất động sản uy tín, tiềm năng

  • Cen Land
  • Đất Xanh miền Bắc
  • DKRA
  • Lộc Sơn Hà
  • Đất Xanh miền Nam
  • Hưng Thịnh Land
  • DKRS (Danh Khôi)
  • REVER
  • BHS

3. KINH NGHIỆM ĐẦU TƯ ĐẤT NỀN

Đầu tư đất nền luôn là một trong những lựa chọn hàng đầu trong giới đầu tư. Với tư tưởng ngàn đời an cư lạc nghiệp, khiến cho đất nền chưa bao giờ mất giá trong hàng thập kỷ vừa qua. Đặc biệt, trong thời đại bùng nổ dân số hiện nay, đầu tư đất nên luôn là một lựa chọn thông minh.

3.1. Những lợi ích khi đầu tư đất nền

Là loại hình đầu tư an toàn

Tư duy của người Việt là an cư lạc nghiệp, vì vậy đất nền luôn là lựa chọn hàng đầu khi có thể truyền từ đời này qua đời khác. Pháp lý của các loại đất nền thường khá đầy đủ. Khi đầu tư, bạn có thể dùng để ở, cho tặng, xây dựng hoặc mua bán lại khi được giá. Giá trị của đất nền luôn tăng dần theo thời gian.

Thích hợp để đầu tư lướt sóng

Giá đất nền thuộc dạng có tốc độ tăng nhanh nhất, vì vậy, với các nhà đầu tư có ít vốn và muốn đầu tư lướt ván, đây sẽ là phân khúc bất động sản đầu tư hợp lý nhất. Thông thường các lô đất nền có giá khá thấp khi chưa có dự án. Tuy nhiên, chúng có thể tăng giá trị nhiều lần sau 1 năm nếu có quy hoạch cụ thể. Nhà đầu tư có thể lựa chọn “ăn non” để nhận phần chênh lệch cao hơn rất nhiều số vốn bỏ ra

Tính thanh khoản cao, thu hồi vốn nhanh

Do nhu cầu về đất nền tại Việt Nam rất lớn. Vì vậy, hầu hết các lô đất nền có vị trí thuận lợi sẽ có khả năng thanh khoản nhanh chóng với mức chênh lệch giá đáng nể. Nhà đầu tư có thể thu hồi lại vốn một cách nhanh chóng nếu biết cách lựa chọn lô đất đẹp. Chọn đúng điểm rơi của giá, thu mua khi giá đất nền xuống thấp hoặc chững lại là cách để mang lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư

Giá ổn định, ít khi giảm theo biến động thị trường

Theo những nhà đầu tư đất nền lâu năm, giá đất nền luôn ổn định thậm chí là tăng cao chứ không phụ thuộc nhiều vào biến động thị trường. Rủi ro khi đầu tư các lô đất nền là không nhiều, trừ trường hợp mua khi đạt đỉnh, khi giá bị thổi phồng và khi nhà đầu tư cắt lỗ.

Tiềm năng tăng giá lâu dài khi cung luôn thấp hơn cầu

Đất nền không giống với các phân khúc khác, chúng không thể tự sinh ra thêm hoặc mở rộng. Vì vậy, nguồn cung đất nền sẽ ngày càng ít dần theo thời gian. Điều này đồng nghĩa với việc giá trị lô đất nền của bạn có thể ngày càng tăng mạnh trong thời gian tới. Vì vậy, đầu tư đất nền luôn là một phương án đầu tư sáng suốt thay cho việc gửi tiền trong ngân hàng.

Đa mục đích sử dụng, có thể đầu tư dài hạn

Đất nền là phân khúc có thể giữ lại giá trị lâu  nhất. Bạn có thể tuỳ ý xây dựng, kinh doanh hay cho thuê trên đó mà không lo chúng bị xuống cấp hay mất giá trị. Nếu so sánh với các phân khúc khác, đầu tư đất nền để ở là hợp lý nhất.

Đầu tư bất động sản không phải là “ném tiền qua cửa sổ”, bạn cần có kế hoạch và chiến lược cụ thể cho mỗi dự án. Đất nền là phân khúc có tiềm năng sinh lời lớn, tuy nhiên bạn vẫn có thể “lỗ nặng” nếu không tìm hiểu kỹ và học hỏi những kinh nghiệm đầu tư thành công.

3.2. Những rủi ro khi đầu tư đất nền

Ngoài những lợi ích thấy rõ, đầu tư đất nền cũng mang lại những rùi ro, đặc biệt đối với những nhà đầu tư thiếu kinh nghiệm. Một số rủi ro nhà đầu tư có thể gặp phải khi đầu tư đất nền.

Rủi ro do đất nền có pháp lý chưa hoàn chỉnh

Thường xảy ra với các dự án đất nền dự án, đất nền liền kề, khi các nhà đầu tư không thực hiện thao tác thẩm định pháp lý của dự án, xác định dự án có đủ điều kiện để huy động vốn, nhà đầu tư có đủ năng lực để hoàn thành dự án hay không. Nếu chưa đủ pháp lý, người đầu tư rất dễ bị sa vào lưới mua bán đất nền dự án “ma”.

Rủi ro do đất nền không chính chủ

Thường xảy ra với các lô đất nền thổ cư, các lô đất đang tranh chấp hay người mua ký với một bên thứ 3 giúp phân phối dất nền dự án. Giao dịch đất đai dưới hình thức uỷ quyền hiện tại chưa được cơ quan nhà nước công nhận. Vì vậy, khi xảy ra tranh chấp, nhà đầu tư có thể gặp nhiều rủi ro thậm chí là “mất trắng” do không có quyền sở hữu hợp pháp.

Rủi ro do ký các loại hợp đồng bất lợi

Thường xảy ra khi các chủ đầu tư xây dựng hướng tới mục đích huy động vốn của khách hàng. Các loại hợp đồng này tồn tại ở nhiều dạng: hợp đồng nguyên tắc, hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư.

Những loại hợp đồng này thường không phản ánh đúng thoả thuận giữa bên mua và bến bán, dẫn đến những tranh chấp bất lợi cho người mua. Vì vậy, khi ký bất kể những hợp đồng nào của bên bán, các nhà đầu tư đất nền cần hết sức chú ý.

Rủi ro do nhà đầu tư thiếu kiến thức

Đây là rủi ro lớn nhất của các nhà đầu tư mới. Thông thường, khi mới đầu tư, mọi người có xu hướng đầu tư theo số đông mà không phân tích thị trường, kiểm tra pháp lý dự án. Dẫn đến trường hợp tranh chấp, dự án chậm bàn giao, dự án ma, dự án không đi vào hoạt động, gây bất lợi cho việc mua bán thanh khoản các bất động sản đất nền.

Việc thiếu kiến thức khi không hiểu rõ những thông tin cơ bản khi mua bán như: tiền cọc khi một bên vi phạm hợp đồng sẽ giải quyết như thế nào? Điều khoản bàn giao nền đất chậm hoặc không bàn giao thì phạt hay chấm dứt hợp đồng.

Không chỉ vậy, đôi khi chủ thầu cố giấu những thông tin về pháp lý dự án, nếu người mua không có kỹ năng, rất dễ “bị lừa”. Những thông tin này rất nhiều nhà môi giới không nói với nhà đầu tư, vì vậy cần phải xem xét lô đất đầy đủ pháp lý không, có bị vướng quy hoạch hay không. Một số nhà thầu có thể đánh tráo khái niệm, gian dối để bạn mua đất ở, nhưng thực chất lại là đất quy hoạch như: quy hoạch đất cây xanh, đất giao thông.