Đất nền dự án

1. KHÁI NIỆM VỀ ĐẤT NỀN DỰ ÁN

1.1 Đất nền dự án là gì?

Đất nền dự án được hiểu đơn giản là khu đất nằm trong quy hoạch của một dự án cụ thể. Khu đất này có thể được rào chắn xung quanh nhưng chưa tiến hành bất cứ hoạt động xây dựng hay chịu các tác động từ con người.

Đến đây, nhiều người thường thắc mắc quy hoạch đất ở dự án là gì? Dựa trên khái niệm về đất nền dự án mà người ta xác định được quy hoạch đất ở dự án là gì. Theo đó, các khu đất trong dự án thường được quy hoạch một cách minh bạch, công khai. Chủ đầu tư sẽ là người đứng ra chịu toàn bộ trách nhiệm nếu xảy ra tình trạng phải đền bù.

1.2. Đặc điểm của đất nền dự án

Một số đặc điểm của đất nền dự án:

• Khu vực đất có pháp lý rõ ràng: đã được quy hoạch, phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,…
• Điện – Đường – Trường -Trạm được quy hoạch đồng bộ: Có hệ thống giao thông công cộng đồng bộ và thuận tiện kết nối với các khu vực lân cận. Hệ thống tiện ích ngoại khu thu hút,…
• Mục đích sử dụng đất rõ ràng: Phần lớn các dự án đất nền có mục đích đem lại lợi ích cho cộng đồng như: xây dựng thành các khu dân cư, toà nhà, khu sinh thái, khu du lịch,…

2. TẠI SAO NÊN ĐẦU TƯ 

Là loại đất được quy hoạch một cách minh bạch, công khai, sau khi có sự kiểm tra và cấp phép từ các đơn vị chức năng, cơ quan nhà nước.

Đây là mô hình được bao quanh bởi nhiều tiện ích. Các nhà đầu tư không chỉ chú trọng đầu tư và phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng như hệ thống điện nước, phòng cháy chữa cháy,... mà còn chú trọng tới hệ thống tiện ích như: trường học, trung tâm thương mại, công viên,..

3. TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG

Theo giới chuyên gia bất động sản, trong quý 3/2022, các hoạt động giao dịch bất động sản gặp rất nhiều khó khăn do giá bất động sản quá cao so với khả năng tài chính của không ít nhà đầu tư - người dân. Đáng chú ý, một số loại hình bất động sản thấp tầng như đất nền dự án, nhà riêng dù “vắng” khách mua nhưng giá rao bán vẫn không giảm.

Thông tin tại sự kiện công bố Báo cáo thị trường bất động sản quý 3/2022, diễn ra sáng 6/10, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết trong quý 3, giá rao bán nhà riêng tại một số địa phương miền Bắc tăng so với quý 2/2022.

Cụ thể, giá rao bán nhà riêng tại Bắc Giang ước tính tăng 61%, Quảng Ninh tăng 21%, Hải Phòng tăng 3%, trong khi nhu cầu về mua nhà riêng không có nhiều biến động.

Tại các tỉnh khu vực phía Nam như Cần Thơ, Bình Dương, Long An, Bà Rịa-Vũng Tàu, thị trường cũng chứng kiến mặt bằng giá rao bất động sản thấp tầng (tính gộp đất, đất nền dự án và nhà riêng) tăng nhẹ so với quý 2/2022, với mức tăng từ 1 đến 11%.

Trong khi đó, nhu cầu tìm mua bất động sản thấp tầng ở các tỉnh khu vực phía Nam được các đơn vị nghiên cứu thị trường ghi nhận có sự sụt giảm mạnh từ 19% đến 33%.

Theo VietNamPlus

3. KINH NGHIỆM ĐẦU TƯ ĐẤT NỀN DỰ ÁN

6 vấn đề cần lưu ý trước khi mua đất nền dự án
Đất nền dự án ngày càng xuất hiện nhiều, giá thành rẻ, an toàn pháp lý cao, dễ sang nhượng để kiếm lợi nhuận. Hiện nay, đây là kênh đầu tư bất động sản được rất nhiều nhà đầu tư lựa chọn. Nếu bạn đang có ý định đầu tư đất dự án thì nên bỏ túi 6 vấn đề dưới đây để quá trình đầu tư an toàn, đạt hiệu suất đầu tư, lợi nhuận tốt nhất.

1. Nắm vững thông tin của chủ đầu tư
Chủ đầu tư cũng là một trong những yếu tố vô cùng quan trọng, ảnh hưởng đến thành công của việc đầu tư đất dự án của bạn. Chủ đầu tư là người “cầm cân nảy mực” cho dự án bất động sản, do đó hiểu rõ về chủ đầu tư là một trong những điều tiên quyết cần tìm hiểu khi mua đất dự án. Bạn hãy dựa vào mức độ uy tín của chủ đầu tư, những dự án từng thành công trước đó để có thể đánh giá. Nếu chủ đầu tư có mức uy tín tốt, đây là dự án đất nền đáng đầu tư. Nếu chủ đầu tư không có danh tiếng, bạn cũng nên cân nhắc xem có nên đầu tư đất nền dự án này hay không, không nên quá “liều lĩnh” đầu tư để bị chuốc rủi ro lớn.

Nếu khả năng tài chính thấp, nhà đầu tư cũng không nên “liều mình’ vào những dự án giá rẻ mà nên tính toán kỹ đến khả năng hoàn thiện dự án cũng như tính khả thi về lợi ích mà dự án mang lại. Nếu mua đất dự án qua trung gian thì cần yêu cầu họ công khai minh bạch về thông tin dự án và cả chủ đầu tư.

Việc tìm hiểu thông tin của chủ đầu tư khá đơn giản, thông qua môi giới, bạn có thể yêu cầu những người này cung cấp đầy đủ thông tin về chủ đầu tư. Hoặc thông qua các kênh truyền thông, bạn có thể xác định nhanh chóng mức độ uy tín của chủ đầu tư.

2. Có giấy tờ mua bán đất rõ ràng
Bên cạnh yếu tố chủ đầu tư thì giấy tờ rõ ràng cũng là yếu tố đặc biệt quan trọng, bởi nó liên quan đến tính pháp lý của đất dự án mà nhà đầu tư sẽ sở hữu. Theo Luật Kinh doanh bất động sản thì từ ngày 1/1/2007, tất cả mọi giao dịch mua bán bất động sản đều phải thông qua sàn. Nhưng thực tế cho thấy, trong chính sách quản lý thị trường bất động sản của các cơ quan chức năng thì chưa có thông tư hay quy định cụ thể về vấn đề này.

Cũng chính điều này mà dễ dẫn đến những sai phạm về giấy tờ pháp lý của dự án. Vì vậy, việc kiểm tra, đánh giá, thẩm định tính chính xác, quyền hạn của đất dự án là điều cực kỳ quan trọng. Đặc biệt là trong trường hợp bạn tiến hành mua đất dự án thông qua môi giới.  Hãy đảm bảo rằng khi bạn “xuống tiền” thì chủ đầu tư sẽ cung cấp cho bạn những giấy tờ mua bán đất rõ ràng, minh bạch. Nếu vấn đề này mập mờ, hãy cẩn thận để không gặp phải những chủ đầu tư đất dự án lừa đảo.

3. Kiểm tra tính chất an toàn pháp lý đất dự án
Đây là vấn đề rất quan trọng mà chúng tôi muốn lưu ý đến bạn đọc. Trước khi đầu tư bất kỳ dự án bất động sản nào, bạn cần phải kiểm tra lại tính chất an toàn về mặt pháp lý của dự án. Để kiểm tra tính chất pháp lý dự án, bạn có thể dựa vào các giấy tờ, hồ sơ mà chủ đầu tư cung cấp. Gồm có:

• Văn bản thỏa thuận về địa điểm quy hoạch dự án
• Quyết định phê duyệt quy hoạch dự án cấp tỉnh nơi dự án tọa lạc
• Các loại giấy tờ chứng nhận đền bù, giải toả thoả đáng cho các hộ dân trước đi sinh sống trong khu vực dự án
• Văn bản thể hiện đất dự án đã được cơ quan thẩm quyền đứng ra giao đất thành công
• Các lô đất nền đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đầy đủ, minh bạch
• Xem xét việc quyết toán thuế của chủ đầu tư với nhà nước đã đủ điều kiện để làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa

 4. Quan tâm thủ tục chuyển nhượng đất nền dự án
Đất dự án cũng giống như đất nền lẻ, đều tuân theo một thủ tục chuyển nhượng nhất định. Bạn chỉ cần làm theo trình tự thủ tục chuyển nhượng là sẽ nhanh chóng mua đất dự án an toàn. Cụ thể về trình tự thủ tục chuyển nhượng đất dự án bạn cần quan tâm đến: 

Hồ sơ pháp lý: Bạn cần chuẩn bị: Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Thủ tục sang tên, sang tiền: Bạn cần chuẩn bị: Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật. Cộng thêm đó là các biên bản bàn đất dự án từ chủ đầu tư. Bạn có thể tìm hiểu kỹ tại Điều 72 Nghị định 43/2014 của Bộ Tài nguyên Môi trường.

Để đảm bảo tính an toàn về pháp lý, bạn có thể liên hệ luật sư hoặc các chuyên gia địa ốc để được tư vấn. Đồng thời, phân tích và đánh giá các rủi ro có thể gặp phải.

5. Không mua đất dự án theo sổ chung
Đảm bảo rằng mình mua đất dự án có sổ riêng từng mảnh. Nói không với việc đầu tư đất dự án sổ chung. Trong trường hợp muốn tách sổ, chuyển nhượng sau này việc thực hiện sẽ cực kỳ khó khăn, rắc rối bởi khó để tìm được tiếng nói chung hay không đủ diện tích để tách thửa theo quy định của pháp luật. Do đó, trong bất kỳ giao dịch bất động sản nào, hãy đảm bảo quyền lợi của mình luôn được đặt lên hàng đầu.

6. Những loại đất dự án không nên mua
Nhằm giúp bạn đọc có kinh nghiệm tốt hơn trong mua đất dự án, chúng tôi khuyên bạn không nên mua một số loại đất dự án dưới đây:

• Đất tại các dự án chưa được phép phân lô
  Nhiều dự án tự phát nằm tại các vị trí “sốt đất”, chưa được phép phân lô nhưng vẫn tiến hành rao báo cho người sử dụng đất. Việc đất chưa được phân lô chính là việc làm trái pháp luật, ảnh hưởng nhiều đến quyền lợi của người sử dụng đất. Bên cạnh đó, mua đất chưa phân lô chính là sai luật, nên khó có thể chuyển nhượng. Nhà đầu tư lúc này rất dễ rơi vào tình trạng “chôn vốn” tại chỗ. Điều này cực kỳ nguy hiểm đối với những nhà đầu tư vay vốn để mua đất dự án.
• Đất dự án treo biển thanh lý giá rẻ
  Không phải cứ đất dự án giá rẻ là “ngon” trong đầu tư. Bạn nên tìm hiểu nguyên nhân tại sao nhiều dự án thanh lý đất giá rẻ quanh năm mà không có nhà đầu tư nào mặn mà đến tìm hiểu. Nếu một dự án quanh năm rao bán đất giá rẻ, bạn đang xem xét mua thì hãy cẩn thận. Có thể dự án này đang tiềm ẩn rủi ro đầu tư cực cao.
• Đất “dự án ma”
  Nói không với việc đầu tư đất “dự án ma” trên giấy. Đây là việc đầu tư không có thật gây ra hao tốn tiền của, thậm chí mất trắng cho nhiều nhà đầu tư háo thắng. Nếu dự án bạn đang định mua chỉ nằm trên giấy, không có hình ảnh thực tế thì bạn hoàn toàn không nên mua. Việc mua các “dự án ma” chính là việc bạn đang tiếp tay cho những chủ đầu tư phạm pháp. Đồng thời, bạn chính là người bị hại khi mất trắng số vốn đầu tư khi chủ đầu tư “rớt đài”.
• Đất dự án đang bị cầm cố ngân hàng

Đất nền dự án cầm cố ngân hàng rao bán cũng không hề thiếu. Mặc dù những loại đất cầm cố có giá thành khá rẻ nhưng bạn cũng đừng dại mà mua. Việc cầm cố đất liên quan đến ngân hàng khiến cho bạn gặp rắc rối khi muốn chuyển nhượng, rao bán.

Tóm lại, qua bài viết trên Bất động sản RETI đã giải đáp cho bạn thắc mắc đất dự án là gì? Những vấn đề cần bỏ túi nếu muốn đầu tư đất dự án thành công. Hãy cân nhắc cẩn thận và đưa ra quyết định sáng suốt khi ra quyết định đầu tư.

Kiểm tra tính pháp lý của đất nền dự án
Để kiểm tra tính pháp lý, đất nền dự án cần có những văn bản, hồ sơ cơ bản sau:

• Văn bản thỏa thuận địa điểm quy hoạch dự án của văn phòng kiến trúc sư trưởng;
• Hồ sơ chứng tỏ đã hoàn tất giải tỏa đền bù đối với khu đất dự án đó (nếu thuộc trường hợp phải đền bù)
• Hồ sơ chấp thuận của UBND quận, huyện chuyển văn phòng kiến trúc sư trưởng và có văn bản kiến trúc sư trưởng chấp thuận phê duyệt quy hoạch
• Văn bản thể hiện khu đất dự án đó được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất
• Chủ đầu tư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khu đất nền dự án đó.
• Ngoài ra, bạn cũng nên xem xét khả năng tài chính của chủ đầu tư, nhất là nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước cũng như độ uy tín của nhà đầu tư qua các dự án họ đã thực hiện (các dự án này có trôi chảy hay không).

Chuyển nhượng đất nền dự án

 Đất dự án có được chuyển nhượng không?
Đất nền dự án được phép chuyển nhượng. Tuy nhiên, cần đáp ứng điều kiện dự án đầu tư không thuộc trường hợp bị chấm dứt hoạt động theo quy định ở Khoản 1, Điều 48 Luật đầu tư 2014.

Thủ tục chuyển nhượng đất nền dự án
Thủ tục chuyển nhượng đất nền là gì? Điều này đã được quy định chi tiết tại Điều 72 Nghị định 43/2014. Cụ thể, chủ đầu tư dự án nhà ở có trách nhiệm nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thay cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký.

 Hồ sơ chuyển nhượng đất nền
-      Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

-      Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.

-      Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng.