Đất nền thổ cư

Đất nền thổ cư (Residential Land) hay còn gọi là đất ở là loại hình bất động sản đang được giao dịch mạnh trên thị trường. Với việc nằm trong nhóm đất phi nông nghiệp, đất thổ cư được phép sử dụng lâu dài, được cấp phép để xây dựng nhà cửa hoặc các công trình phúc lợi xã hội. Hiện đất thổ cư bao gồm 2 loại là: đất nền thổ cư tại nông thôn (ONT), đất nền thổ cư tại đô thị (OĐT).

Dự án nổi bật

1. KHÁI NIỆM VỀ ĐẤT NỀN THỔ CƯ

1.1 Đất nền thổ cư là gì?

Đất nền thổ cư hay còn gọi là đất ở là loại hình bất động sản đang được giao dịch mạnh trên thị trường. Với việc nằm trong nhóm đất phi nông nghiệp, đất thổ cư được phép sử dụng lâu dài, được cấp phép để xây dựng nhà cửa hoặc các công trình phúc lợi xã hội. Hiện đất thổ cư bao gồm 2 loại là: đất nền thổ cư tại nông thôn (ONT), đất nền thổ cư tại đô thị (OĐT).

1.2. Đặc điểm của đất nền thổ cư

Đất nền thổ cư là loại đất nền tiềm ẩn nhiều rủi ro nhất cho nhà đầu tư về mặt pháp lý. Đầu tiên, vấn đề chứng nhận quyền sở hữu đất còn nhiều rắc rối khi nhiều lô đất thổ cư dính tranh chấp, kiện tụng, không có chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thứ hai, việc mua bán đất thổ cư là thuận mua - vừa bán giữa hai bên, khi chưa được công chứng ra cơ quan nhà nước hay thực hiện tách quyền sử dụng đất, nhà đầu tư rất có thể “gặp rủi ro” khi làm chủ miếng đất hữu danh vô thực, khó khăn khi trao đổi buôn bán trong tương lai. 

Hệ thống tiện ích ngoại khu khó phát triển do đã quy hoạch để phát triển nhà ở. Đất nền thổ cư chủ yếu là đất ở của các hộ gia đình vì vậy loại đất nền này hệ thống tiện ích sẽ ít được đồng bộ nhất.

1.3. Phân loại các loại đất nền thổ cư

Căn cứ Điều 143 Luật Đất đai 2013, đất thổ cư nông thôn (OTN) là loại đất do xã quản lý nằm tại khu vực nông thôn. Lưu ý, với đất nằm trong khu đô thị đang quy hoạch để lên thành phố thì không còn được gọi là đất ở nông thôn.

Đất ở nông thôn được ưu tiên để cấp phép cho việc xây dựng vườn, ao và mang những đặc điểm sau:

- Có ranh giới địa chính nằm ở nông thôn và do xã quản lý.

- Có chính sách thuế cũng như quy hoạch riêng.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 143 Luật Đất đai 2013 đất thổ cư nông thôn được phân thành các loại như sau:

- Đất để xây dựng nhà ở, đất ở do hộ gia đình, xây dựng các công trình phục vụ đời sống;

- Vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn.

Đất thổ cư đô thị

Căn cứ Điều 144 Luật Đất đai 2013, đất thổ cư đô thị (ODT) là loại đất dùng để xây nhà ở, xây dựng công trình đời sống thuộc khu dân cư đô thị. Loại đất này có các chính sách riêng khác trong pháp luật đất đai từ thuế, hạn mức sử dụng đất, cấp giấy phép xây dựng.

Đất thổ cư đô thị mang nhiều đặc điểm giống đất thổ cư bình thường như:

- Được quản lý bởi quận, thành phố, thị xã, khu dân cư quy hoạch của đô thị mới….

- Đất ở tại đô thị sẽ bao gồm:

+ Đất xây dựng công trình phục vụ cuộc sống, xây dựng nhà ở; hoặc

+ Vườn, ao nằm trong cùng một thửa đất thuộc khu đô thị.

2. TẠI SAO NÊN ĐẦU TƯ VÀO PHÂN KHÚC ĐẤT NỀN THỔ CƯ

Trong các loại hình bất động sản hiện nay, đất nền là kênh đầu tư an toàn nhất hiện nay. Đặc biệt trong bối cảnh của thị trường bất động sản chịu tác động nặng nề của Covid 19, cả người mua và nhà đầu tư càng thận trọng hơn. 

Bên cạnh đó, các loại hình bất động sản ngày càng được đầu tư bài bản về tiện ích cũng như không gian sống nhằm đáp ứng những đòi hỏi khắt khe của người dùng. Song với tâm lý người Việt, đất nền vẫn được yêu thích với tiềm năng tăng giá, tích lũy tài sản và là tài sản của riêng mình. Với những lý do dưới đây có thể khẳng định được sức hút giá trị mà đất nền mang lại.

  • Một là, quan niệm đất đai không sinh thêm mỗi ngày trong khi dân số ngày càng tăng, tốc độ đô thị hoá diễn ra nhanh, quỹ đất càng hạn chế. Chính điều này càng tăng giá trị cho đất, giá đất có thể thay đổi tăng lên theo những thời điểm khác nhau. Đặc biệt trong tương lai, nếu dự án đất nền nằm trong những vùng trọng điểm quy hoạch theo chính sách của địa phương, tỉnh thành phố càng được hưởng lợi, giá đất có thể tăng nhanh chóng. Khi đầu tư vào đất nền, nhà đầu tư không phải quá lo lắng nhiều đến giá trị của sản phẩm trong tương lai. 
  • Hai là, các dự án đất nền có tính pháp lý rõ ràng đảm bảo an toàn khi đầu tư. Trước những biến động của thị trường, đặc biệt trong bối cảnh ảnh hưởng của Covid 19 như hiện nay, các sản phẩm bất động sản chững lại, hầu như không ra hàng. Thị trường “mất sóng” vì không còn cảnh người bán, người mua nhộn nhịp, nhiều nhà đầu tư phải bán tháo, cắt lỗ. Song giá đất nền vẫn giữ nguyên giá trị, thậm chí vẫn tăng giá nhẹ ở vài khu vực như Bắc Giang, Phú Quốc. 
  • Ba là, đất nền có giá trị nhỏ với mức đầu tư thấp hơn các loại hình khác nhưng mang lại mức thanh khoản tốt. So với trung tâm thành phố Hồ Chí Minh, các dự án đất nền dần trở nên khan hiếm, chủ yếu là phát triển các loại hình căn hộ chung cư từ trung cấp, cao cấp đến siêu sang. Tại những dự án vùng ven thành phố như Bình Dương, Long An, Đồng Nai (phía Nam), Hải Phòng, Bắc Ninh, Bắc Giang (phía Bắc), các dự án đất nền có mức giá tốt, tiềm năng tăng giá cao. Những dự án tại đây được sự hậu thuẫn khi hạ tầng được đầu tư hoàn thiện, bất động sản công nghiệp phụ trợ thúc đẩy sự hình thành của các đô thị liền kề, kinh tế - xã hội phát triển năng động.
  • Bốn là, đất nền có giá trị bền vững, so với chung cư, giá trị có thể giảm đi sau khi qua tay từ người này qua người khác nhưng với đất nền, khả năng tăng giá theo sự phát triển của thị trường vẫn lạc quan, tích cực. Đồng thời, nhà đầu tư cũng có thể làm chủ ngay trên mảnh đất của mình như xây dựng văn phòng, điểm kinh doanh buôn bán cho thuê, cho các chủ doanh nghiệp thuê mặt bằng dự án sản xuất, kho bãi, nhà xưởng. 

2. TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam nhận định, khi tham gia thị trường bất động sản thời điểm này, nhà đầu tư cần lưu ý nguyên tắc phòng vệ. Đặc biệt, chỉ cân nhắc việc giao dịch khi biết rõ bất động sản đó có tính thanh khoản tốt, kiểm soát được rủi ro pháp lý, rủi ro quy hoạch , rủi ro dòng tiền và hạn chế dùng đòn bẩy tài chính, tránh tình trạng "chết trên đống tài sản".

Một số môi giới lâu năm thì khẳng định, thời điểm này, mặc dù manh nha sóng cắt lỗ , nhưng giá bất động sản vẫn ở ngưỡng cao nên tỉ lệ thanh khoản của thị trường rất thấp.

Do đó, nếu muốn xuống tiền mua nhà đất vào thời điểm này, nhà đầu tư cần tính xem tài sản này mua xong có bán được không sau đó mới tính đến lợi nhuận. Đồng thời, cần kiểm tra kỹ càng, cẩn trọng về tính pháp lý dự án và ưu tiên những bất động sản dễ giao dịch, đảm bảo được việc thu hồi được dòng tiền một cách thuận lợi.

Mặc dù sóng cắt lỗ bắt đầu xuất hiện, nhưng giao dịch trên thị trường chưa ghi nhận đáng kể". Trong khi đó, các nhà đầu tư trường vốn vẫn đang có tâm lý “ép” các nhà đầu tư vốn mỏng giảm giá thêm.

3. KINH NGHIỆM ĐẦU TƯ ĐẤT NỀN THỔ CƯ

3.1. Những lưu ý khi đầu tư vào đất nền thổ cư

Có thể thấy, đất nền mang nhiều yếu tố thu hút nhà đầu tư và người mua. Đất nền cũng được ví như con gà đẻ trứng vàng, tuy nhiên, khi đầu tư vào đất nền, cả nhà đầu tư lẫn người mua phải thực sự cẩn trọng để tránh những rủi ro. 

-  Yếu tố pháp lý
Yếu tố pháp lý của dự án đất nền cần được thận trọng quan tâm hàng đầu, bởi đây là cơ sở chứng thực giá trị của dự án. Nhất là khi muốn xây dựng bất kỳ công trình nào cần được thông qua quyết định giao đất của các cấp có thẩm quyền và đã được phê duyệt quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500. Quy hoạch 1/500 xác định chính xác vị trí, ranh giới công trình xây dựng cũng như việc thiết kế cơ sở và kỹ thuật xây dựng.

-  Uy tín của chủ đầu tư
Khi đầu tư vào dự án đất nền, nhà đầu tư không nên bỏ qua sự uy tín, danh tiếng của chủ đầu tư. Bởi đây là cơ sở để xét tính khả thi của dự án, không ít dự án rơi vào trường hợp bỏ ngỏ hay còn gọi là “dự án ma” không có khả năng tiến hành xây dựng. Cơ sở hạ tầng của dự án không được hoàn thiện, khiến cho người mua dự án khó thể xây nhà. 

- Không mua đất chung sổ hay mua đất bằng giấy viết tay
Không mua đất chung sổ với người bán hay thực hiện các giao dịch mua bán đất bằng giấy viết tay để hạn chế tối đa những rủi ro mà bạn không lường trước. Các giao dịch mua chung sổ hay viết tay có thể khiến bạn tiền mất tật mang nếu dự án không được cấp sổ đỏ mới hoặc vướng vào các vấn đề về pháp luật. Đặc biệt, nếu người mua lật lọng, bạn cũng rơi vào thế bị động và phải chờ đợi mòn mỏi.

- Vị trí và tính phong thuỷ
Lựa chọn những dự án có vị trí tốt sẽ giúp tăng lợi thế cho việc sinh lời. Nhất vào những khu vực đang được sự quan tâm của chính quyền như cải thiện hệ thống cơ sở hạ tầng, dân cư tập trung đông đúc sẽ giúp hình thành các khu dân cư. Các dự án có tính phong thuỷ tốt sẽ càng được người mua đánh giá cao, tăng lợi nhuận khi đầu tư.

Thời hạn sử dụng đất thổ cư là bao lâu?
Thời hạn của đất thổ cư hiện nay được chia thành 02 loại:

- Loại đất thổ cư có thời hạn sử dụng;

- Loại đất thổ cư được sử dụng ổn định, lâu dài.

Trong đó, đối với loại đất có thời hạn sử dụng thì thời hạn sử dụng đất thổ cư sẽ được quy định trong các giấy tờ đất, hợp đồng mua bán đất. Thông thường thời hạn của các loại đất này có thể là từ 20 -50 năm hoặc 70 năm.

Đối với loại đất thổ cư sử dụng ổn định và lâu dài, thời hạn sử dụng đất này sẽ phụ thuộc vào diện tích đất đã có xem có bị rơi vào trường hợp bị Nhà nước thu hồi hay không.

 Điều kiện tách thửa đối với đất thổ cư
Do diện tích tối thiểu được tách thửa đất thổ cư ở mỗi địa phương được quy định khác nhau nên điều kiện tách thửa cũng khác nhau. Tuy nhiên, pháp luật đất đai vẫn quy định về điều kiện tách thửa cơ bản cần tuân thủ như sau:

- Đất phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất;

- Đất tách thửa không có tranh chấp;

- Đất tách thửa không thuộc các trường hợp:

  • Đang bị kê biên tài sản;
  • Không thuộc các dự án phát triển nhà ở, dự án đấu giá quyền sử dụng đất theo quy hoạch;
  • Không thuộc khu vực đã có thông báo thu hồi đất…

- Đảm bảo diện tích tách thửa tối thiểu: Theo quy định tại Điều 143, 144 Luật Đất đai 2013 và khoản 31 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, diện tích tối thiểu để được tách thửa đất thổ cư nông thôn và đô thị sẽ do Ủy ban nhân dân quy định.

Ví dụTại TP. Hà Nội, theo khoản 1 Điều 5 Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND, các thửa đất được hình thành từ việc tách thửa phải đảm bảo đủ các điều kiện sau:

  •  Chiều rộng và chiều sâu phải lớn hơn hoặc bằng 3m trở lên so với chỉ giới xây dựng.
  •  Có diện tích không được nhỏ hơn 30m2 đối với khu vực các phường, thị trấn và không nhỏ hơn 50% hạn mới giao đất ở (mức tối thiểu) đối với các xã còn lại.
  • Khi tách thửa đất có hình thành ngõ đi sử dụng riêng thì ngõ đi phải có mặt cắt ngang lớn hơn hoặc bằng từ 2m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các xã và từ 1m trở lên đối với thửa đất thuộc khu vực các phường, thị trấn và các xã giáp ranh.

3.2. Những rủi ro, khó khăn khi đầu tư đất nền thổ cư

Pháp lý không rõ ràng

Các lô đất nền thổ cư phần lớn được cha truyền con nối theo các thế hệ, vì vậy, vấn đề pháp lý có thể gặp khó khăn khi có nhiều hơn 1 người nắm quyền sở hữu chúng. Bạn cần chắc chắn người giao dịch với mình có quyền sở hữu, có giấy tờ pháp lý đầy đủ về lô đất nền đó.

Tiện ích nội ngoại khu không quá đa dạng

Đa số các khu đấy nền thổ cư nằm trong các khu dân cư với tiện ích nội ngoại khu đã được xây dựng từ lâu đời. Vì vậy, chúng không thừa hưởng những tiện ích nội ngoại khu đẳng cấp như chung cư hay nhà phố. Các nhà đầu tư có nhu cầu sở hữu tiện ích nổi bật, thì đây không phải làm một lựa chọn đầu tư tốt.

Dễ bị tranh chấp

Đây là trường hợp hay xảy ra nhất khi giao dịch đất nền thổ cư. Từ ký kết hợp đồng đến giấy tờ pháp lý đều cần bạn kiểm tra kỹ lưỡng trước các cuộc giao dịch. Đất nền thổ cư thường bị tranh chấp về lợi ích khi có nhiều hơn một người có quyền sở hữu, hoặc các lô đất không được cấp sổ đỏ/sổ hồng. Khi đất nền rơi vào quy hoạch, bạn có thể mất trắng do không chứng minh được quyền sở hữu chúng.