1. KHÁI NIỆM VỀ NHÀ RIÊNG
1.1. Nhà riêng là gì?
Nhà riêng là loại hình bất động sản phổ biến nhất tại Việt Nam. Nhà riêng được hiểu đơn giản là phân khúc bất động sản có kiến trúc với tường bao, mái che, cửa ra vào với tác dụng làm nơi sinh hoạt, làm việc hay cất trữ đồ đạc của con người.
So với các phân khúc khác, nhà riêng có pháp lý rất an toàn khi bạn được nắm giữ toàn quyền sở hữu lâu dài đối với đất và ngôi nhà nằm trên mảnh đất đó của bạn. So với chung cư, nhà riêng có ưu điểm rõ rệt như: có thể thay đổi thiết kế căn nhà theo nhu cầu, tiết kiệm phí dịch vụ, bào về, gửi xe. Với sự khan hiếm của thị trường, nhà riêng luôn được săn đón với mức giá ngày càng tăng mạnh.
Hình ảnh nhà riêng
2. TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG
Theo báo cáo thống kê từ các đợt khảo sát, giá nhà riêng đang có tiềm năng phát triển trong 10 năm tới. Đặc biệt. giá nhà riêng đã đạt mức tăng 50%/năm. Không giống với các phân khúc khác, nhà riêng vẫn giao dịch sôi động ở mọi thời điểm. Riêng tại Quận Gò Vấp, ước tính lượng giao dịch nhà riêng thành công là 30-45 căn.
Do nhu cầu mua tăng cao, giá nhà riêng bị đẩy lên mạnh trong thời gian gần đây. Trong đó, những căn nhà có giá từ 1.5-4 tỷ đồng luôn được săn đón nhất. Biên độ lợi nhuận khi đầu tư nhà riêng khá cao, vì vậy, các nhà đầu tư lướt sóng cũng có thể tham gia. Mức chênh lệch tối thiểu khi đầu tư nhà riêng là từ 70-150 triệu/căn.
Giá nhà riêng mới nhất tại Hà Nội:
- Giá nhà riêng tại Hoàn Kiếm: từ 75-1,4 tỷ đồng/m2
- Giá nhà riêng tại Hai Bà Trưng: từ 68-654 triệu đồng/m2
- Giá nhà riêng tại Ba Đình: từ 107-308 triệu đồng/m2
- Giá nhà riệng tại Đống Đa: từ 76-500 triệu đồng/m2
- Giá nhà riêng tại Cầu Giấy 85-406 triệu/m2
Tình hình thị trường của Nhà Riêng năm 2022
Theo Kinh Tế Môi Trường
Phân khúc nhà ở thương mại giá bình dân đang ngày càng khan hiếm trên thị trường bất động sản, khiến nhiều người dân tại TP.Hà Nội và TP.HCM khó có cơ hội sở hữu. Hầu hết căn hộ mở bán đều thuộc phân khúc trung cấp và hạng sang.
Phân khúc căn hộ bình dân không có nguồn cung mới
Theo báo cáo tổng quan về thị trường bất động sản trong nửa đầu năm 2022, thị trường Hà Nội và TP.HCM đều trong tình cảnh hiếm căn hộ bình dân, hầu hết căn hộ mở bán đều thuộc phân khúc trung cấp và hạng sang.
Ở Hà Nội phân khúc căn hộ cao cấp chiếm 55% tổng nguồn cung mới, đây là tỷ trọng cao nhất của phân khúc này kể từ năm 2022; phía Tây Thủ đô là khu vực đóng góp nhiều nguồn cung mới nhất với 53% tổng số căn hộ mở bán mới. Tuy nhiên, trong 6 tháng đầu năm 2022, phân khúc căn hộ bình dân không có nguồn cung mới.
Lệch pha cung cầu
Tại tọa đàm "Giá giảm?" nằm trong khuôn khổ báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản quý II/2022 của Công ty DKRA Việt Nam vừa diễn ra tại TP.HCM, DKRA thông tin: 6 tháng qua, phân khúc đất nền tại TP.HCM và vùng phụ cận có khoảng 30 dự án mới với nguồn cung 4.904 sản phẩm, tăng 12% so với cùng kỳ. Riêng TP.HCM tiếp tục khan hiếm nguồn cung mới ở phân khúc này.
Quy hoạch, chính sách phát triển của PHÂN KHÚC
Theo Reatimes
Chính phủ ban hành Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (NƠXH).
Trước đây, Nghị định 100 quy định chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất tại các đô thị từ loại 3 trở lên phải dành quỹ đất để xây dựng NƠXH; cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10ha được lựa chọn hình thức dành quỹ đất, quỹ nhà hoặc nộp bằng tiền khi thực hiện nghĩa vụ NƠXH.
Nghị định số 49/2021/NĐ-CP đã sửa đổi, bổ sung quy định về quỹ đất để phát triển NƠXH với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị.
Theo đó, trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng NƠXH.
Tuy nhiên, trên thực tế có những dự án nhà ở thương mại cao cấp không phù hợp cho việc bố trí NOXH, hoặc không phù hợp với quy hoạch của địa phương.
3. KINH NGHIỆM ĐẦU TƯ NHÀ RIÊNG
3.1. Những lợi ích khi đầu tư nhà riêng
- Có sổ đỏ, sổ hồng ngay sau khi sở hữu, đảm bảo về pháp lý
- Có thể sửa sang, cơi nới và làm mọi thứ theo nhu cầu của chủ sở hữu
- Không cần chi trả các loại phí dịch vụ: vệ sinh, bảo vệ,...
- Tiềm năng tăng giá mạnh trong thời gian tới
3.2. Những rủi ro, khó khăn khi đầu tư nhà riêng
- Vốn đầu tư ban đầu khá lớn.
- Các tiện ích nội ngoại khu không quá đa dạng, ít hoặc xa các dịch vụ, tiện ích.
- Nằm trong các ngõ ngách nhỏ, không thuận tiện nếu để ô tô
3.3 Các lưu ý khi đầu tư
Trở thành nhà đầu tư thụ động
Biến các khoản đầu tư bất động sản thành những nguồn thu nhập thụ động có lẽ là hình thức đơn giản và dễ thực hiện nhất, đặc biệt với những người chưa có kinh nghiệm, kiến thức cũng như hạn chế về nguồn vốn. Bạn có thể bắt đầu từ việc cho thuê nhà, đất hoặc đầu tư thông qua các quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs).
Hợp tác cùng nhà đầu tư có kinh nghiệm
Hợp tác với những người có kinh nghiệm hơn bạn sẽ mang lại giá trị to lớn. Việc tạo ra những mối quan hệ này có thể giúp bạn đưa ra quyết định đầu tư hợp lý, bù trừ cho điểm yếu thiếu kinh nghiệm của bản thân. Hãy coi những mối quan hệ này là nền tảng cho sự gắn bó lâu dài.
Tham gia các lớp học/tư vấn từ những nhà môi giới
Để đầu tư bất động sản, bạn cần trang bị kiến thức phù hợp. Vì vậy, bạn có thể bắt đầu bằng việc tham gia một số khóa học về bất động sản hoặc tìm kiếm sự tư vấn từ những nhà môi giới uy tín, những người có đủ trình độ chuyên môn và kinh nghiệm thực tế.
Giảm thiểu rủi ro tài chính cá nhân
Là một nhà đầu tư chưa có kinh nghiệm, bạn nên bắt đầu bằng những khoản đầu tư có giá trị nhỏ. Không nên đặt quá nhiều kỳ vọng và làm việc một cách khoa học có thể giúp bạn giảm thiểu rủi ro về mặt tài chính cũng như tiết kiệm sức lực.
Nên bắt đầu từ thị trường nhà đất
Có rất nhiều phân khúc khác nhau trên thị trường bất động sản, có thể kể đến một vài thị trường cốt lõi như nhà đất, bán lẻ, văn phòng hay một vài thị trường ngách như công nghiệp, logistics,… Dù vậy, thị trường nhà đất vẫn được các chuyên gia của Forbes đánh giá phù hợp nhất dành cho các nhà đầu tư mới bởi kiến thức đơn giản, tính đặc thù không quá cao cũng như dễ tiếp cận, nguồn vốn đầu tư ban đầu vừa sức với nhiều người.
Tìm kiếm cơ hội từ những thị trường mới
Như đã đề cập, bạn nên bắt đầu tham gia thị trường bất động sản với những khoản đầu tư quy mô nhỏ. Tuy nhiên, điều này không có nghĩa bạn chỉ tập trung vào những khoản đầu tư đó. Song song với đó, hãy tìm kiếm có hội ở những thị trường mới, những khu vực địa lý khác.
Thành lập Doanh nghiệp Hợp danh TNHH (Limited Partnership)
Doanh nghiệp Hợp danh Trách nhiệm hữu hạn (LP) là một mối quan hệ đối tác được tạo thành từ hai hoặc nhiều bên khác nhau. Nếu sở hữu tham vọng lớn, cùng với đó là việc coi bất động sản như một công việc fulltime, bạn có thể thành lập LP để có thể học hỏi cách quản lý tài sản, cấu trúc kinh doanh,…
Tìm kiếm những khoản đầu tư trong ngắn hạn
Nếu đã đầu tư vào cổ phiếu và trái phiếu, bạn có thể nhận ra bất động sản rất khác biệt bởi nó là một tài sản vật chất. Tất nhiên, bất động sản đa số là những khoản dầu tư dài hạn. Dù vậy, đối với người chưa có kinh nghiệm, bạn có thể tìm kiếm những tài sản ngắn hạn để có thể học cách tính lợi nhuận cùng những chỉ số khác.
Giúp các nhà đầu tư khác tìm kiếm khách hàng tiềm năng
Bạn có thể xây dựng mối quan hệ win – win với những nhà đầu tư khác bằng cách giới thiệu cho họ các đối tượng khách hàng tiềm năng. Từ đó, họ cũng có thể giúp bạn bổ sung kiến thức, trau dồi thêm các kỹ năng cơ bản của bất động sản hoặc xa hơn là có thể cùng nhau hợp tác.
Trở thành một nhà đầu tư hiện đại
Bất động sản ngày nay có đôi chút khác biệt so với những năm trước đây. Sự bùng nổ của công nghệ buộc các nhà đầu tư cũng phải thay đổi. Do đó, nếu muốn trở thành một nhà đầu tư hiện đại, bạn cần quan tâm tới lĩnh vực công nghệ và cập nhật một số ứng dụng hữu ích thường được các doanh nghiệp bất động sản lớn sử dụng.
Lập kế hoạch ngân sách và tài chính
Cuối cùng, đồng thời cũng là một trong những bước quan trọng nhất khi đầu tư bất động sản. Bạn luôn luôn phải có một kế hoạch tài chính cùng ngân sách rõ ràng để tránh phát sinh những khoản chi phí không đáng có, qua đó giảm thiểu rủi ro.
