Theo thông tin mới đây, Tập đoàn FLC có đề xuất đầu tư một khu đô thị nghỉ dưỡng có quy mô 1.154ha trên địa bàn huyện Bình Chánh (Tp.HCM), tổng mức đầu tư khoảng 80.000 tỷ đồng với điểm nhấn là tòa tháp Landmark 99 tầng.
Lo nhiều hơn mừng
Về phía chính quyền huyện Bình Chánh cho biết, có nhiều doanh nghiệp (DN) khác cũng đang nghiên cứu và đề xuất dự án bên cạnh đề xuất của Tập đoàn FLC. Huyện đã thành lập tổ xúc tiến đầu tư để phối hợp chặt chẽ với DN và các sở, ngành liên quan để đẩy nhanh tiến độ, tăng tính khả thi của dự án.
Có nhiều mối quan ngại quanh chuyện thu gom, thâu tóm đất nông nghiệp với quy mô lớn để làm dự án bất động sản.
Qua ghi nhận dư luận xã hội của VnBusiness từ đề xuất nêu trên, một số ý kiến bày tỏ sự vui mừng trước một dự án “khủng” như vậy khi mà Bình Chánh đang đặt mục tiêu phát triển trở thành quận hoặc là thành một thành phố phía Tây của Tp.HCM vào năm 2025.
Tuy nhiên, có những ý kiến lại ái ngại trước “tên tuổi” chủ đầu tư dự án như FLC vốn từng gặp không ít điều tiếng khi đầu tư dự án BĐS, nghỉ dưỡng tại một số địa phương. Cho nên, Tp.HCM cần đánh giá năng lực tài chính của DN này một cách cẩn trọng.
Không chỉ vậy, việc ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch FLC, có hành vi bán “chui” 74,8 triệu cổ phiếu FLC hồi tháng 1/2022 vẫn chưa làm nguôi ngoai dư luận.
Thậm chí, nhiều ý kiến cho rằng, những DN không uy tín và luôn thất hứa đang có ý muốn cứu giá cổ phiếu lao dốc trên sàn chứng khoán từ các dự án “khủng” còn nằm trên giấy. Với những dự án có quy mô diện tích đất lớn thì có phải đấu giá như ở khu đô thị Thủ Thiêm. Và có ý kiến còn cho rằng, DN làm đề xuất dự án “khủng” cũng nên đặt cọc để không giống như vụ 4 DN trúng đấu giá đất Thủ Thiêm thì 2 DN bỏ cọc, 2 DN chưa nộp tiền...
Ngoài ra, một nỗi lo khác là liệu có xảy ra tình trạng thu hồi, bồi thường đất giá rẻ cho dân, rồi DN “xào nấu” và bán lại với giá cao hơn. Và khó tránh trường hợp người dân muốn ở lại mảnh đất mà họ gắn bó lâu nay sẽ “được” mua nhà trả góp trong thời gian dài, mặc nhiên trở thành con nợ của chủ đầu tư.
Không chỉ vậy, từ đề xuất dự án “khủng” cho đến khi thực hiện vẫn là một khoảng cách rất lớn. Chưa kể, còn có thể tạo ra một cơn sốt đất ảo ở khu vực này. Bởi, theo giới chuyên gia, có những cá nhân đã lợi dụng thông tin DN đề xuất một dự án lớn nào đó ở địa phương để kích thích nhu cầu đầu tư, gây ra cơn sốt giá ảo.
Điều này thực tế đã diễn ra khá nhiều khi có những dự án còn nằm trong giai đoạn đề xuất, nghiên cứu, chưa triển khai thực địa, đã xảy hiện tượng tăng giá đất hàng ngày. Đơn cử, chỉ bằng thông tin sắp có dự án “khủng” của một DN lớn, những lô đất có thể được thổi lên tăng gấp 3 - 4 lần chỉ trong một vài tuần.
Băn khoăn chuyện thu gom đất nông nghiệp
Hơn thế nữa, điều quan ngại là liệu có còn tiếp tục xảy ra chuyện những DN đi gom đất nông nghiệp, làm dự án nhà ở thương mại mà “nghiễm nhiên” được chuyển đổi không cần phải đấu thầu, đấu giá.
Cần phải nói thêm, từ năm 2016 - 2020, đã có 26.246 ha đất nông nghiệp của Tp.HCM được chuyển sang đất phi nông nghiệp. Riêng huyện Bình Chánh, trong kế hoạch sử dụng đất hồi năm ngoái được UBND Tp.HCM phê duyệt được chuyển tổng cộng gần 1.350 ha từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp (trong đó có đất ở).
Hồi tháng 1/2022 đã có các ý kiến quan ngại của nhiều đại biểu Quốc hội đối với nội dung đề xuất sửa đổi, bổ sung điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư 2020 sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở 2014.
Nhất là nhiều đại biểu Quốc hội lo ngại sẽ có chuyện thu gom đất, thất thoát ngân sách nếu cho nhà đầu tư chuyển đổi đất làm nhà ở thương mại không qua đấu giá. Điều này sẽ tạo ra kẽ hở cho DN để thâu tóm đất đai, thu gom đất và tạo nên hệ lụy kéo dài khi gom đất nông nghiệp quy mô lớn, để sau đó chờ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được duyệt sẽ bán đi để thu lợi
Về phía Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA) có bày tỏ quan điểm là DN muốn đi “mua” đất nông nghiệp thì phải “có văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” (là Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh) mà đất nông nghiệp đó phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư và không thuộc trường hợp bị thu hồi đất. Đồng thời, DN phải có đủ điều kiện được giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.
Theo HoREA, sau khi được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư, DN phải thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước theo nguyên tắc định giá đất phải phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai 2013.
Do vậy, nếu các địa phương thực thi pháp luật về đất đai chặt chẽ, nghiêm túc thì sẽ không “xảy ra chuyện DN đi gom đất nông nghiệp, thâu tóm đất nông nghiệp quy mô lớn”.
Trong khi đó, theo giới chuyên gia, việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp sẽ làm cho giá đất ở địa phương đó tăng rất cao trong khi chưa có công cụ nào để thu lại giá trị đất đai tăng thêm.
Vì thế, cần xem giá trị đất đai tăng thêm có rơi vào túi tư nhân hay không, nhà nước và người dân được lợi gì từ việc chuyển đổi này. Phải xử lý giá trị đất đai tăng thêm không bị thất thoát nguồn lực, không để tạo ra những bất công trong xã hội.
Thế Vinh
