Tòa nhà văn phòng

1. KHÁI NIỆM VỀ TOÀ NHÀ VĂN PHÒNG

1.1 Toà nhà văn phòng là gì?

Tòa nhà văn phòng là loại hình bất động sản được xây dựng với mục đích cho thuê văn phòng. Một toà nhà văn phòng có thể được chia thành nhiều phòng để cho thuê, với diện tích phù hợp với nhu cầu của khách hàng. Với vị trí thuận lợi, tiện ích nội ngoại khu đầy đủ, toà nhà cho thuê có thể đáp ứng được hàng chục tới hàng trăm doanh nghiệp có nhu cầu thuê văn phòng để làm việc và kinh doanh.

Hiện nay, các toà nhà văn phòng được phân chia thành ba loại là hạng A,B và C với những đặc điểm khác nhau về vị trí toạ lạc, giao thông, kiến trúc xây dựng, ban quản lý toà nhà, hành lang- tiền sảnh, nội thất, thang máy, điện, Internet, an ninh,.. và các tiện ích nội ngoại khu khác.

Hình ảnh minh hoạ một toà nhà văn phòng đặc trưng

1.2. Phân loại các toà nhà văn phòng

Dựa vào đặc điểm của vị trí, kiến trúc, tiện ích nội ngoại khu mà các toà nhà văn phòng được chia làm 3 phân khúc chính là toà nhà văn phòng hạng A, toà nhà văn phòng hạng B, toà nhà văn phòng hạng C. Mỗi phân khúc này sẽ phù hợp cho các đối tượng thuê khác nhau, từ cao cấp tới bình dân.

Một số sự khác nhau giữa 3 phân khúc toà nhà văn phòng:

Lợi ích việc phân biệt văn phòng hạng A, hạng B, hạng C

Tòa nhà văn phòng hạng A, B, C, văn phòng giá rẻ, văn phòng trọn gói, văn phòng chia sẻ đa dạng về diện tích thuê. Vậy sắp xếp các hạng tòa nhà cho thuê mang lại lợi ích gì?

Phân biệt văn phòng hạng A, B, C giúp thúc đẩy sự phát triển nhanh chóng và hoàn thiện hơn các dịch vụ văn phòng cho thuê.
Các văn phòng chia sẻ được sắp xếp một cách rõ ràng, minh bạch nhằm tăng sự cạnh tranh trong thị trường cho thuê. Từ đó, thúc đẩy nhiều loại văn phòng cho thuê chất lượng. 
Khi phân biệt các tòa nhà văn phòng sẽ giúp khách hàng dễ dàng tìm kiếm một văn phòng phù hợp với nhu cầu, tài chính.
Không gian tòa nhà văn phòng hạng A.

2. Tại sao nên đầu tư tòa nhà văn phòng 

Các nhà đầu tư tìm kiếm dòng tiền ổn định, ít ảnh hưởng bởi lạm phát và lợi ích khấu hao để giảm thu nhập ròng chịu thuế thường đầu tư vào các tòa nhà văn phòng cho thuê.

 Dòng tiền ổn định

Thời hạn cho thuê cao ốc văn phòng thường kéo dài từ 5 đến 10 năm, mang lại cho các nhà đầu tư cao ốc văn phòng lợi nhuận giống như trái phiếu mà không phải trả chi phí và sự bất tiện về doanh thu hàng năm của khách thuê. Người thuê tòa nhà văn phòng thường gia hạn hợp đồng thuê thay vì tìm thuê diện tích văn phòng mới, khiến văn phòng tòa nhà trở thành một khoản đầu tư hấp dẫn.

Nhiều mô hình cho thuê tòa nhà văn phòng

Tòa nhà văn phòng cho thuê có thể bao gồm:

Cho thuê toàn bộ dịch vụ (Full service gross lease, còn được gọi là thuê dịch vụ trọn gói hoặc thuê gộp): Người thuê chỉ trả tiền thuê cơ bản, trong khi chủ nhà tự lo mọi chi phí hoạt động

Hợp đồng thuê gộp có sửa đổi (Modified gross lease): Đây là hợp đồng thuê mà người thuê trả tiền thuê, cũng như một phần chi phí hoạt động, thường là các tiện ích và dịch vụ dọn dẹp

Cho thuê ròng một lần (Single net lease): Với một hợp đồng thuê ròng duy nhất, người thuê trả tiền thuê cơ sở mỗi tháng, cộng với thuế tài sản hàng năm. Chủ nhà xử lý phí bảo hiểm tòa nhà và các khoản khấu trừ, cũng như tất cả các chi phí bảo trì.

Thuê ròng kép (còn được gọi là NN hoặc thuê ròng ròng): Người thuê chịu trách nhiệm về tiền thuê hàng tháng, thuế tài sản hàng năm và chi phí bảo hiểm. Theo thỏa thuận này, chủ nhà có trách nhiệm bảo trì và duy trì tài sản.

Thuê ròng ba lần (còn được gọi là NNN): Theo hợp đồng thuê ròng ba lần, người thuê phải trả tiền thuê và tất cả các chi phí hoạt động, bao gồm thuế tài sản, bảo hiểm và chi phí bảo trì.

Hợp đồng thuê tòa nhà văn phòng có thể được lập thành văn bản để bảo vệ chủ nhà khỏi lạm phát bằng cách chuyển một phần hoặc toàn bộ chi phí hoạt động của tòa nhà văn phòng cho bên thuê, ngoài việc tăng giá thuê cơ bản hàng năm.

 Lợi ích về thuế
Bất động sản thương mại như cao ốc văn phòng mất giá trong hơn 39 năm, tạo ra một nơi trú ẩn về thuế cho các nhà đầu tư bất động sản. Ví dụ, nếu giá trị của một tòa nhà văn phòng (không bao gồm đất) là 1 triệu đô la, nhà đầu tư có thể khấu trừ 25.641 đô la chi phí khấu hao để giảm thu nhập ròng chịu thuế. Đó là lý do tại sao một tòa nhà văn phòng thường được coi là nơi trú ẩn tiềm năng về thuế khấu hao.

2. TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG

Theo Báo cáo tổng quan thị trường quý 3/2021 của Savills Việt Nam, việc giãn cách xã hội đã làm hoạt động cho thuê văn phòng tại Hà Nội chậm lại khi các khách thuê chưa thể dịch chuyển hay mở rộng.

Hầu hết các tòa nhà văn phòng vẫn giữ công suất ổn định với công suất thuê đạt 85%, giảm 5 điểm % theo quý và 5 điểm % theo năm. Trong đó, văn phòng hạng C vẫn đạt công suất cao nhất là 95%. Trong mùa dịch, nhiều chủ tòa nhà đã có các chính sách ưu đãi giá thuê ngắn hạn để hỗ trợ khách thuê. Giá chào thuê trung bình thị trường đạt 20,8 USD/m2/tháng, giảm -2% theo quý và -2% theo năm.

3. KINH NGHIỆM ĐẦU TƯ TOÀ NHÀ VĂN PHÒNG

3.1. Những lợi ích khi đầu tư Toà nhà văn phòng

Nhu cầu thuê tăng mạnh

Theo thống kê, mỗi năm có tới hàng nghìn doanh nghiệp xuất hiện trên thị trường khiến thị trường thuê văn phòng luôn sôi động. Các toà nhà có vị trí đẹp, giá thuê tốt luôn trong tình trạng cháy hàng. Vì vậy, nếu bạn có nguồn tiền rảnh rỗi, hay muốn đầu tư bất động sản dài hạn thì toà nhà văn phòng là một lựa chọn sáng suốt.

Vốn đầu tư nhỏ

Khác với đất nền hay các phân khúc khác, để đầu tư toà nhà văn phòng, các chủ đầu tư không cần sở hữu vốn quá lớn. Bạn có thể đầu tư một văn phòng có diện tích vừa với tài chính và lên kế hoạch cho thuê chúng. Bạn cũng không cần đầu tư quá nhiều vào trang thiết bị hay nội thất khi cho thuê, các công ty họ sẽ có thiết kế và sắp xếp bố cụ và nội thất theo ý họ.

Tối đa hoá không gian

Một số công ty vừa và nhỏ thường tối đa hoá không gian văn phòng bằng việc kết hợp song song giữa nơi làm việc và nơi ở. Với cách này, các công ty có thể tiết kiệm chi phí sinh hoạt cho nhân viên, lại thuận tiện cho việc tăng ca của họ.

3.2. Những rủi ro, khó khăn khi đầu tư Toà nhà văn phòng

Chủ đầu tư không uy tín

Đây là khó khăn đầu tiên mà các nhà đầu tư cần chú ý. Những chủ đầu tư không uy tín thường có năng lực xây dựng yếu kém, tài chính không đủ, chậm tiến độ thi công, tiến độ bàn giao, pháp lý không rõ ràng, gây thiệt hại cho các nhà đầu tư.

Rủi ro khi phân tích sai nhu cầu của thị trường

 Với nguồn cung dồi dào, việc cạnh tranh có thể dễ dàng xảy ra khi bạn phân tích sai nhu cầu của thị trường. Tại một khu vực có quá nhiều văn phòng cho thuê, nếu dự án văn phòng cho thuê của bạn không có những đặc điểm nổi bật, chúng sẽ không cạnh tranh được với các sản phẩm cùng tầm giá. 

Để phân tích thị trường, bạn có thể bắt đầu tìm hiểu về tiềm năng phát triển của khu vực, tiện ích khu vực, dân cư, các công ty mới hàng năm, vốn đầu tư dự án, thời gian nhân bàn giao, thiết kế,...

Rủi ro khi đầu tư lướt sóng

Các phân khúc văn phòng cho thuê có đặc điểm là không nên đầu tư lướt sóng. Nguyên nhân chính là biên độ lợi nhuận của phân khúc này không thể cao bằng như đất nền. Ngoài ra, các nhà đầu tư cần phải bỏ ra một nguồn lớn ban đầu, không thể thu hồi ngay trong thời gian ngắn.

Thay vào đó, nó sẽ tiếp tục sinh lời sau thời gian dài được cho thuê. Vì vậy, một lưu ý rất quan trọng là đầu tư toà nhà văn phòng chỉ nên theo hướng đầu tư dài hạn.