1. Diện tích thực tế khác với GCNQSDĐ ảnh hưởng như thế nào?
Có thể dẫn tới tranh chấp khi chuyển nhượng
Trên thực tế, nếu diện tích thực tế nhỏ hơn so với diện tích trên sổ đỏ mà khi chuyển nhượng không tự đo đạc trước hoặc do thỏa thuận giá theo thửa thì sau khi chuyển nhượng
khả năng xảy ra tranh chấp là rất lớn
Khi chuyển nhượng đất có 02 phương thức tính giá gồm: (1) Giá tính theo thửa, (2) Giá tính theo m2. Mặt khác, hiếm người ai khi đăng ký chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng tuân thủ quy định về đăng ký biến động đất đai (sang tên Sổ đỏ) tại cơ quan Nhà nước nên nhiều trường hợp sẽ không được đo lại.
Phải đóng nhiều tiền hơn trong quá trình sử dụng đất
Với người phải nộp thuế sử dụng đất bao gồm thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và thuế sử dụng đất nông nghiệp, diện tích chênh lệch sẽ tác động rất lớn đến khoản thuế sử dụng đất phải nộp. Khi sử dụng đất thì phải nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp hoặc thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tùy vào từng loại đất. Vậy nên, nếu diện tích thực tế nhỏ hơn trong Sổ đỏ nhưng theo quy định thì vẫn phải nộp thuế thì tính theo diện tích trong Sổ, tức là người chủ đã chịu thiệt và mất nhiều hơn.
Diện tích thực tế nhiều hơn nhưng không được cấp Sổ đỏ
Nếu diện tích thực tế lớn hơn diện tích trong Sổ đỏ nhưng không được chứng nhận thì người sử dụng đất sẽ mất quyền, lợi ích của mình, nhất là khi chuyển nhượng (bán).
Như vậy: Khi diện tích thực tế khác so với Sổ đỏ thì được ưu tiên công nhận theo diện tích trong trường hợp diện tích chênh lệch đó không phải do thay đổi ranh giới thửa đất. Còn khi diện tích thực tế khác so với Sổ đỏ do thay đổi ranh giới thửa đất thì không được cấp Sổ đỏ với diện tích đó bởi người chủ làn này đã vi phạm quy chế về lấn, chiếm tài sản được. Và chỉ được xem xét cấp Sổ đỏ nếu diện tích thực tế khác với giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Cần lưu ý khi diện tích thực tế khác với Sổ đỏ, giấy tờ về quyền sử dụng đất mà do lỗi của cơ quan Nhà nước thì được sẽ được công nhận như mong muốn. Còn nếu do lỗi của người sử dụng đất thì chỉ được xem xét cấp Sổ đỏ, nếu đã có Sổ đỏ mà có hành vi thay đổi ranh giới như lấn, chiếm thì bị xử lý.
Ngoài ra, khi người dân phát hiện diện tích thực tế khác so với Sổ ỏ thì có quyền đề nghị cấp đổi Sổ đỏ.
(Phải xử lý như thế nào khi diện tích đất thực tế chênh lệch với sổ Đỏ?)
2. Cách xử lý khi diện tích thực tế khác so với GCNQSDĐ
Căn cứ quy định tại Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013 quy định:
– “Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
– Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tíchchênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này”.
Theo đó, diện tích thực tế khác với diện tích trong Sổ đỏ thuộc một trong hai trường hợp sau:
- Trường hợp 1: Diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích trong Sổ đỏ khi cấp Sổ đỏ lần đầu hoặc cấp đổi Sổ đỏ thì công nhận theo diện tích thực tế đối với trường hợp diện tích đo đạc thực tế nhỏ hơn so với:
– Sổ đỏ (trường hợp đã được cấp Sổ đỏ);
– So với giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 (trường hợp đủ điều kiện cấp nhưng chưa được cấp Sổ đỏ), cụ thể:(1)Giấy tờ về quyền sử dụng đất; (2) Bản án, quyết định của tòa án; (3) Quyết định thi hành án; (4) Quyết định công nhận hòa giải thành; (5) Quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo; (6) Quyết định giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014.
- Trường hợp 2: Diện tích thực tế lớn hơn diện tích trong Sổ đỏ thì giải quyết theo 2 cách sau đây:
- Diện tích thực tế lớn hơn so với Sổ đỏ hoặc giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì được công nhận theo diện tích thực tế và không phải nộp tiền sử dụng đất.
– Diện tích thực tế lớn hơn so với giấy tờ về quyền sử dụng đất mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn được xem xét cấp Sổ đỏ.
Về thủ tục yêu cầu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
Về thủ tục cấp đổi Sổ đỏ: Theo khoản 1 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP khi đo đạc xác định lại diện tích thì được cấp đổi Sổ đỏ theo thủ tục dưới đây:
- Bước 1: Chuẩn bị
Hồ sơ chuẩn bị gồm có: Đơn đề nghị cấp đổi Sổ đỏ theo Mẫu số 10/ĐK; Bản gốc Sổ đỏ đã cấp. Ngoài ra, khi nộp hồ sơ thì phải xuất trình thêm chứng minh thư nhân (bây giờ đã là thẻ căn cước công dân).
- Bước 2: Nộp hồ sơ
Bạn nộp hồ sơ tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh) hoặc Bộ phận một cửa với nơi đã tổ chức Bộ phận một cửa. Nếu bạn ởi nơi chưa tổ chức Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Bộ phận một cửa thì nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện. Hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) nơi có đất nếu có nhu cầu.
- Bước 3: Tiếp nhận hồ sơ
Cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ và trao Phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ.
- Bước 4: Giải quyết và trả kết quả
Theo quy định của pháp luật, đơn giải quyết sẽ không quá 07 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 17 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn. Thời gian này không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật, không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại cấp xã.
Bài viết được tham khảo dựa trên:
- Luật Đất đai 2013
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2013
- Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung các Nghị địnhhướng dẫn Luật Đất đai
Trên đây là những hướng dẫn của chúng tôi khi bạn cần giải quyết tranh chấp trên đất đai khác hơn so với Sổ Đỏ. Nếu bạn thấy
